房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定.doc

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1、房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定　　房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定房地产企业中会有“明股实债”的融资方式，兼顾了债务和权益的双重属性，放眼整个资本进入和退出全程来看，本质上属于债权性质，但又披了股权的外衣，其实这件外衣也不是可有可无，因为投资者可以通过股权外衣保障债权资金的安全。鉴于明股实债的情况，《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》专门进行了规定。　　1、正确认识资金进入和退出模式　　信托资金进入形式上采用增资的方式，拥有企业股权，但是国家税务总局公告2016年第41号

2、规定该投资：投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；投资企业不具有选举权和被选举权；投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动；也就是说虽然形式上以股权方式进入，但本质上需要遵循债权的相关约定，日常经营中信托公司股东履行控股监督，企业原有原股东负责项目公司日常经营，不过对于影响信托计划的企业重大经营活动上信托机构具有一票否决权，这个安排其实和债权性质很类似，债权人也会对企业提出各种资金运用和管理上的限制，但并不属于参与日常经营的范畴。　　关于资金的退出方面，信托主体退出无外乎两种方式：第一种是由地产企业进行减资，实现信托主体的退出；第二种方式是由原房

3、地产企业的大股东从信托主体回购股权的方式实现信托主体的退出或信托主体变卖股权退出。很明显，国家税务总局公告2016年第41号采用了第一种退出模式，那么从形式上来看资金退出属于信托的减资行为。当然也有专家认为信托投资应该由其他股东将信托股权回购，并不是由被投资企业赎回或偿还本金，可能主要是为了规避股权回购时，也就是撤资时会涉及到分配被投资企业资产的相关法律的约定，但实际上“明股实债”形式上还需要考虑“股”的因素，所以资金退出作为减资处理比较合适的。如果是原股东回购股权的方式，那么当初信托进来的意义在哪里呢？股东当时缺钱？那回购的时候怎么有钱了？要么是

4、股东当时不想出钱？既然不想出怎么又想回购了呢？因此既然企业想做大资本金获得发展，股东为什么不自己直接投钱，反而要引入信托投资这样天天给自己投反对票添堵的第三者呢？好玩？还是股东有受虐倾向？好像说不通。　　2、正确处理企业所得税问题　　明股实债混合性投资的收益来自于两部分：因此在企业所得税处理上主要关注这两方面的处理。　　第一是投资协议中规定的固定利率收取的利息，国家税务总局公告2016年第41号规定被投资企业可以确认为利息支出在税前扣除，关于可以扣除的利息多少实际上可以按照实际额度扣减，这样的法规精神在国家税务总局公告2016年34号中规定也有体现

5、，企业可以按照实际贷款利率进行扣除。　　第二部分是资本退出赎回价格和本金的差额，这部分作为债务重组损益进行处理，也就是说不管是资金退出的溢价或者折价都作为债务重组损益处理，也不需要按照股权转让来处理了，既然明股实债只是穿了一件股权的衣服，那么你退出的时候也不会让你按照股权的那套处理，避免了股权交易价格是否公允的问题，应该说是简化了明股实债涉税问题的处理。　　当然明股实债业务，资本退出的时候究竟是溢价还是折价，实际上在于投资各方的约定，首先投资合同规定的利率不能过高，基本上按照同类金融机构贷款利率上浮30%以内还是可以考虑的，原因是利息过高可能在被投

6、资单位税前将不能抵扣，虽然国家税务总局公告2016年34号规定可以按照实际利率进行扣除，但各地执行上仍然按照银行类金融机构的利率水平进行扣除的情况比较多，有的甚至只认可基准利率，不认可浮动利率，这样的处理着实让人难以理解。因此在投资协议的利率约定上还需要结合当地的利息扣除执行口径进行安排，将收益在利息和退出机制上进行合理安排。　　关于明股实债的认定要深入理解法规精神，不要简单以为资本退出必须让股东回购股权才行，房地产企业之所以会选择明股实债的融资方式，目的也是为了做大资本金，争取到更多的融资渠道和市场机会。所以34号公告给我们讲的是基本的道理，股东

7、就是不想出钱的，就是想利用别人的资金壮大自己，打肿脸充个胖子图个面子，面子有了自然里子就有了。所以我们认为把道理讲清楚要比把法规讲清楚更重要，法规不会可以查，道理不明白那就彻底没救了。