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时间:2020-04-21
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1、地产项目的产品定位地产项目的产品定位 地产项目的产品定位提要:结合项目规划设计要求,说明本项目的档次定位。并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如:“高品质中高档 地产项目的产品定位 一、项目开发主题 1、项目主题及开发理念 阐明项目开发主题和理念:如生态社区、体育主题、山水城主题、滨海主题等,表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化,并符合项目地块及规模的自身特点。 基于项目开发主题的明确,提出对建筑风格和园林景观的要求。 2、项目档次定位 结合项目规划设计要求,说明本项目的档次定位。并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如:“高品质中高档”定
2、位,需要从市场认识角度提出高品质的具体标准,如:高绿化率、高档建筑用材、高车位配比、大楼间距等。 二、项目开发节奏及价格建议 1、项目分期建议 根据细分市场历年供求水平和公司经营要求,明确本项目开发节奏。主要包括分期数、各期开发时间、开发位置、规模和主力产品(包括商业、会所、车位等安排)等。 2、项目价格建议 --项目整体均价及分期价格走势建议。包括住宅产品和其他可售型物业(商业、会所、车位等)销售均价。 --首期整体均价及分产品建筑形式均价建议。包括多层、小高层、别墅等住宅产品,及商业、会所、车位等其他可售物业。 三、产品建议 1、建筑形式选择及构成建议
3、结合市场供求状况、地块容积率要求和客户偏好,选择项目整体的建筑形式及构成比例。并重点明确首期开发产品的建筑形式和构成。 对建议方案的规划和指标进行说明。 建议在市场、设计均可行的前提下,选择3种产品配比方案(分相同容积率与不同容积率两种情况)进行经济策略,并说明确定其中一种方案的原因。 2、首期住宅户型及面积选择 结合市场现状和目标客户需求,明确项目首期户型及面积配比。如下表:(分产品类型列) 户型 面积区间 预计单价 户数比例 面积比例 总价区间 目标客户 总户数户均面积 3、商业设施建议 明确商业和住宅的关系,确定商业设施的功能和经营模式。并初
4、步提出商业业态、面积及价格(或租金)建议。 重点说明首期商业位置、规模、经营模式、经营内容和经营计划等。 4、会所设施建议 分析细分市场会所供应和经营情况,结合目标客户偏好及本项目开发要求,提出会所设施的经营模式,以及位置、规模、档次、建筑风格、功能设置等建议。 5、车位设置建议 分析细分市场车位供应和经营情况,结合目标客户车位实际需求及本地块车位规划要求,提出本项目车位配置数量及车位/户数比;并说明车位配置形式(如:地面临停、地下车库、架空层停车等)。 5、其他配套建议 主要说明配套类别、面积及到位时间等。如:教育配套、交通配套、医疗或健康设施、银行、邮局等。
5、 注:其中对项目开发起决定性作用的配套设施需重点说明解决方案。 四、首期卖场建议 1)售楼处与样板房 ¨售楼处位置、大小; ¨外部售楼通道(人行、车行)位置; ¨内部售楼通道与样板房、会所及园林等区位的连接; ¨售楼处与项目发展后期关系。 2)售楼示范区 说明售楼示范区位置、大小及作用等。 五、经济测算 1、成本与盈利 A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况,并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。(如:当容积率为XX、产品组合为XX时,获利情况如何。)分析时可参照以下表格:
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