浅谈房地产企业获取土地的策略.pdf

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1、·254·管理论坛浅谈房地产企业获取土地的策略林开泷(广西东方正元集团有限公司，广西南宁530021)摘要：土地是不可复制的有限资源，是一项非常重要的生产要素，是生产产品的基础资源。对于从事房地产开发的企业而言，土地资源更是一项十分重要、甚至是根本的生产要素，任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，其他一切将是一句空话。本文从获取土地的前期准备工作、获取土地的方式以及中小企业如何应对新形势下愈发激烈的土地市场三方面内容介绍分析房地产企业获取土地的策略。关键词：土地前期工作；获取土地方式；中小房地产企业1概述根据招标公告接

2、受邀请，参加土地行政主管部门的土地招标，我们知道房地产开发全过程大致步骤如下：土地获取——项目并根据投标结果获得土地使用权的行为。土地招投标适用于政府工定位——产品规划设计——营销策划——物业管理，整个过程一般程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。相对来说，招标形式情况下大致如此，但有时候上述步骤会根据项目的实际情况顺序会可以控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。竞标的综有调整。而土地获取这一环节又是整个房地产开发的根本与基石。合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。但这种方式也有一首先有了土地，其他房地产开发的环

3、节才应运而生，假如没有土地，定程度的缺点，企业只能报价一次，存在过高报价导致成本过高或其他将是一句空话，正如巧妇难为无米之炊。如何获取土地，结合自者报价稍低痛失机会的可能，此外有可能产生串通围标的情况。身综合情况进行土地储备对房地产企业来说特别是中小型房地产4．1．2土地拍卖企业至关重要。房地产企业参加公开的土地拍卖会，通过轮番报价竞买，最后2土地资源的根本重要性以最高价获得土地的行为。以公开拍卖的方式竞买土地使用权，对土地是不可复制的有限资源，是一项非常重要的生产要素，是各个参加竞买的房地产企业来说比较公平，且被出让的土地问题

4、较生产产品的基础资源。对于从事房地产开发的企业而言，土地资源少，多为“净地”，手续完备，拍卖的地块的综合条件(地段、周边配套更是一项十分重要、甚至是根本的生产要素，任何一家房地产公司等)一般也较好，房地产企业可以多次出价，可避免投标一次报价失若没有土地这一项生产要素配置，其他一切将是一句空话。作为房误的问题。它的缺点是竞争激烈，成本过高，导致增加开发难度；在地产企业，首先任务就是设法获取土地资源，有了土地资源，其它的现场报价，考虑时间较短，容易产生不理性情况。拍卖是目前土地招资源问题都会得到解决。拍挂活动中使用最多的方式，对有资

5、金实力的开发商非常有利。3获取土地的前期准备工作4．1．3土地挂牌3．1获取土地前要进行意向地块分析，理清政府诉求。房地产企业参加土地出让人在土地交易场所的挂牌交易，接受通过各种渠道，了解分析并吃透意向地块的条件，包括地块用交易条件，在截止时间内以最高竞价获得土地的行为。挂牌方式多途和规划指标等，同时理清政府对地块的诉求。用于工业、仓储等用地的出让。挂牌方式有一些优点：房地产企业有3．2对土地价值的分析判断充足的时间考虑，并允许多次出价，同时挂牌公告后要审查土地竞对意向地块的土地价值进行清晰的分析判断，包括对区域规买的综合条件，

6、如缴纳保证金、竞买条件审核等，避免了一些搅局现划、周边环境、交通条件、土地自身条件等条件，明确土地价值的优象。摘牌方式也有缺点：土地出让可能会附带其他条款，且有可能存劣势，进而放大优势，弥补或改善不足，并根据现实条件和资金状况在不公平条款的情况。对土地的使用进行方案规划，对土地的使用进行方案设想。从城市上述招拍挂都可能需要充裕的资金，因此综合实力较强的房地的高度上审视项目，以获得政府的支持或是整合政府资源加以利产企业会获得较大的机会。用，从立意上占据有利地位。4．2以项目收购、并购的方式获取土地3．3一份结合当地的发展、运作能力

7、，能够打动政府的方案房地产企业可通过收购项目、并购房地产公司股权等方式以获过去房地产企业要计划投资建设发展某个项目要有一份项目得土地资源。此方式多为实力强大的房地产企业所用，如万科、建议书或者项目可行性研究报告，如今新形势下，房地产开企业拿SOHO中国等知名企业。该种方式涉及的法律关系比较复杂，被收地前准备一份项目规划方案设计显得极为重要。规划设计人员根据购的一般多是烂尾项目，但对于实力强大的房地产企业来说，处理地块的用途、规划条件以及上述分析地块的价值、项目定位等，做一此类问题得心应手，他们对此屡试不爽，烂尾项目经过重新定位包

8、份项目规划设计方案。方案既可以为房地产企业提供较为专业的建装运营后，往往能够起死回生，创造更大的效益。然而对于中小企业议，对项目有个预先较为准确的判断，同时该方案又要适合当地发来说，把目光瞄准一下经营不善、资产负债等且拥有土地的工厂或展、运作能力，并能打动当地政