论物业管理前期的作用及其立法意义.doc

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1、论物业管理前期的作用及其立法意义论物业管理前期的作用及其立法意义发表时间:2009-1-916:53:32摘要：经过多年的发展，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的，而物业管理则是长期伴随业主的事情。为了以人为本、切实搞好物业管理工作，根据目前的现状，尽快从法律的高度规定物业建设必须要物业管理提前介入，其意义非常重大。物业管理是指对

2、竣工投入使用后的物业进行管理，因此，很多人就把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业，但是，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响，有的对发展商本身也产生很大的影响，随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理使用难题，引起了人们的广泛关注。议，使物业的功能设

3、计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就耍天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高

4、。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商•的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意來说，总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方而的原因忽视对工程质暈的全而监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程屮经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须血对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。此外

5、，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主捉供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利

6、、及时地为业主提供良好的管理服务带来彫响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能岀现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎推事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暧通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统小所存在的不同程度的问题，促使开发淘引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备

7、设施在投入使用住前就能止常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装

8、质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。此外，物业投入使用吋才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而提前介入，就可以有充裕的时间锻炼好物业管理队伍。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有