成华大道板块区域价值分析

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1、成华大道板块区域价值分析如果在成都选择一个区域，作为近年来房地产市场发展的一个缩影，城东大致可作为最典型的代表，从原本的“东穷”到现今的所谓“中产城东”，城东的价值早已被颠覆。与某些新兴区域遥遥无期的画饼不同，凭借地理位臵、居住人口等支撑，城东的改造发展早已触手可及，短短数年间，建设路、万年场等板块已然成气候，攀成钢、东客站等新兴区域也早已蓄势待发。如果说万年场、攀成钢板块的崛起，与420厂、攀钢集团这类老国企的搬迁有着至关重要的关系，那么，我们大也可以对成华大道沿线抱有更大的期待与幻想。一．相关背景2011年4月28日，位于成华区跳蹬河的嘉陵电厂冷却塔爆破，这标志着曾是成都城区最大的污

2、染源的电厂拆迁进入新的阶段，原本该区域内有三家电厂，成都嘉陵电厂，华能热电厂及成都热电厂，在过去，都曾是成都地区主要的电能、热能供应者；但随着城市外扩，二环外这类原来的郊区被抬升变为中心城区，原本经济建设的功臣变为城东的一块心病，不仅严重污染空气，给居民生活造成不便，同时由于成华大道沿线遍布的高压输电线路，腾出的土地多位于高压走廊周围，可供开发的优质地块极少。目前，成都热电厂、华能热电厂已经搬迁，而嘉陵电厂则由于种种复杂的历史原因，一直无法彻底搬迁，而此次的冷却塔爆破，则可以认为是嘉陵电厂搬迁的重大转折，对整个成华大道沿线的改造有着标志性的意义。据了解，嘉陵电厂整体拆除后，所在区域将纳入

3、天府城际商旅区和龙潭总部经济区、成都中央创意大道功能区定位发展现代产业。关键词：搬迁地块规模沙河2005年以来，城东房地产业开始腾飞，从东二环沿线来看，建设路、跳蹬河-崔家店、万年场、攀成钢、东湖板块中，除跳蹬河-崔家店板块即成华大道沿线外，其余板块均有大量房产大鳄进驻，如需打通东2.5环，成华大道沿线改造势在必行，而上述的各已发展成熟的板块中，无不是建立在搬迁老工业区的基础之上。据中原地产实际调查中发现，除正在拆迁的厂区外，该区域中尚存大量老旧低矮建筑，建筑时间在60、70年代的比比皆是，属于亟需改造的城中村范畴，据粗略估算，这一片区可拆迁整理出的土地面积可达上万亩，存量土地规模远超

4、攀成钢板块。作为污染重地，电厂的每一次运作，都会使浓烟、煤灰漫天，周边居民苦不堪言，但随着政府对沙河整治工程的推进，流经片区内的沙河沿线有望得到彻底的治理，沿河22公里的两岸，都将建设50—200米宽的绿化带，从已经改造过的沙河沿线区域来看，原本承载纳污重担的沙河变为清水河，极大的改善了城市环境及周边居住感受，沙河，已经成为区域名片，这点，从成都有多少项目均冠以沙河XX中可见一斑。成都人历来善于享受生活、对于山水之乐的追求从未停歇，自然资源景观优势的占有，在届时的土地出让市场上，对区域价值也有着极大的抬升。关键词：稀缺七号线如上所述，目前城东房地产开发已经如火如荼，而随着攀成钢地块的陆

5、续推出，东二环已经成为高价地区域的代表，进驻的企业也非富即贵，部分开发商开始将目光投向城北，寻找价值洼地，但却将同属于东二环区域的成华大道沿线板块忽略，由于区域搬迁进度缓慢，该区域地价及房价始终在低位徘徊，与周围板块上万/平米的均价相差甚大，作为中心城区内为数不多的成片待开发区域，在主城区三环内土地资源稀缺的背景下，显得尤为珍贵，目前的土地价格与潜在价值并不对等。表1：近年土地成交信息净用地面积楼面地价单价宗地位臵成交日期用地使用性质获得方（亩）（元/平米）（万元/亩）成华区多宝寺2009.07.2428.27922667640二类住宅用地万诚地产成华区成华大2010.12.3057.2

6、44100820二类住宅用地富临运业道以北，数据来源：成都市国土局规划中的地铁七号线也将经过片区，设有崔家店站，8路、20路、108路、112路、402路、502路、532路、537路公交线路可直达，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，交通通达度高。二．主要商业及生活配套目前区域内无大型商场超市，商业配套主要依托区域南北两端的万年场、建设路板块，相信其规划将仿照上述两个板块，由于目前地块出让相关规定的限制，类似华润二十四城这类数百亩的超级大盘将不可复制，地块将多以200亩以下的中小规模进行开发。教育配套：双桥子幼儿园；成都华林小学、成都理工大学、南华实验中学综合商场：SM广场、

7、龙湖三千集、万象城（在建）、家乐福、华联医院：成华区社保定点医院银行：中国农业银行、城市农村信用社三．二手房市场周边目前暂无在售项目，近年来已建成的楼盘中，无大型品牌开发商，加之区域环境因素，造成产品类型单一、品质普通，售价自然也处于相对低位，并未享受到近年来城东房地产飞速发展带来的好处。表2：周边项目信息楼盘名称开发商二手房均价（元/平方米）天空城成都立吉房地产有限公司6800-7500上霖东方东方住宅开发有限责任公司6600