重庆金开大道板块市场分析

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1、重庆金开大道板块市场分析2005板块概述（1）范围界定北部新区金开大道板块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工·未来城项目处，还包括人和立交周边区域。金开大道是目前北部新区经开园区范围内已经建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将会进一步扩大。目前金开大道板块的范围可见下图：（2）板块发展金开大道板块是近期才发展起来的一个新兴板块，2002年11月18日金开大道建成通车是板块房地产发展的起点。金开大道的通车另许多

2、开发商看到该区域巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。板块的发展历程可见下图：2003年2004年2005年龙湖、金科等重庆知名的开发商率先进入该板块，为金开板块房地产业的发展奠定了良好的基础；奥林匹克花园、棕榈泉国际花园等一些在整个重庆市都极具影响项目将板块内房地产市场推倒了顶峰；金开板块的房地产市场的火热程度并没有丝毫减退的迹象，建工、融科、保利等大名鼎鼎的开发商也纷纷推出了他们的作品，加上之前项目的后期之作，造就了目前板块内“八大金刚”同台献技的鼎盛之势。（1）城市定位金开大道板块位于北部新区七大组团的人和组

3、团，而政府对于人和组团的定位是“商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区”。金开大道是北部新区中“金系列”七条主干道最早实现通车的道路，是贯穿北部新区的一条的交通枢纽。故对于金开大道板块的城市定位是“发挥交通枢纽的核心优势，以高档住宅社区带动周边商务的发展”。（2）市政规划北部新区作为重庆市未来重点发展的区域受到政府的极大支持，预计在2010年新区内建成出口加工区、汽车产业区、环保产业园区、科技产业区、中央商务区，以及重庆示范城区。政府考虑到房地产开发的城市运营功能，对于金开板块规划的主线是以优惠的政策吸引开发商来

4、此，逐渐形成重庆高品质的生活区，大量的城市精英聚集于此也会带动各类商务行业的发展，将该板块打造为北部新区内的商务中心。1、土地供应情况由金开大道周边楼盘的规模可以看出之前该板块内的土地市场同样是十分引人瞩目的，动则上千亩的圈地，这在重庆市内甚至全国范围内都是十分少见的。近来，金开大道板块内这种大规模的圈地行为也在减少，但是金开板块的土地市场依然是比较活跃的。近一年来，金开板块内的成交土地共有12块，其中最引人瞩目的是协信集团在金开大道入口处购入的近300亩的商业用地，目前项目已经面市。从这些成交土地的分布情况来看

5、，有很大一部分土地已不在传统金开大道板块的范围内，而是在向周边扩散，如人和组团内的“万年”片区。在众多大盘占据了金开大道沿线的核心位置之后，未来面市的新盘将会更多的出现在周边的一些区域。金开大道板块内的土地交易情况详见下表：序号土地位置用途土地面积(m2)容积率竞得单位竞得时间成交价1北部新区经开园B11号地块商业（商务办公）、行政办公21162.6≤3.06重庆凯比特置业有限公司2005-06-012752 2北部新区高新园I37-1、I37-2、I36-2商业、住宅44520.22≤3.37重庆富悦实业集团有

6、限公司2005-02-253047.52 3北部新区高新园人和组团M标准分区M25-1、M25-2、M28号地块（龙头寺A地块）公共绿地、居住、居住210725.5≤2.5；≤2.0重庆财汇房地产开发有限公司2005-07-1217950 4北部新区高新园人和控规I-7-1号地块居住7429.2≤1.8重庆市渝北区华夏物业有限公司2005-07-12900 5北部新区高新园人和控规157-1/01号居住666.67≤3重庆大豪房地产开发有限公司2004-10-0856 6北部新区高新园人和镇万年村原六社247号商

7、住3553.84≤4.5重庆金源利房地产发展有限公司2004-10-08342 7北部新区高新园人和控规I52-1、I52-2号居住、公共设施用地5196.7≤2.5重庆光宇建设开发有限公司2005-02-05704.3 8北部新区高新园人和控规B1/01号居住、防护绿地61587≤2.0重庆银建房地产开发有限责任公司2004-12-314710 9北部新区经开园B64-1号地块商业115929≤3.5重庆经济技术开发区土地储备整治中心2004-11-0412561 10北部新区高新园人和组团控规I35-1、I3

8、4、I36-1、I33-2号（人和新苑1、2、5号地块）商业175336.46平均≤2.01重庆协信城市建设发展有限公司2004-10-0921088 11北部新区高新园人和镇万年二社I-53号商住3333.35≤1.5重庆中海房地产开发有限公司2004-10-08380 12北部新区高新园人和控规M2/01号商业14366.3≤3重庆百年恒华实业（集团）有限公司2004