黔西南贞丰金恒利房开贞丰项目市场分析工作方向

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1、黔西南州金恒利房地产开发有限公司【贞丰项目市场分析工作方向］提案者：友联伟业•金恒利地产项H组提案机构：贵州友联伟业投资顾问有限公司提案时间:2008年3月23日编号：YLWY川L-08-03-02金恒利房开贞丰项目市场分析工作方向对即将展开的贞丰项R市场分析，经认真研究，确定除按双方在服务合同《工作清单》所列的常规性研究之外，针对贞丰市场的特殊性，需对下列的一系列问题，进行深入的了解和研究，以对日后的项H市场定位、营销形象定位和营销战略战术的指定奠定市场基础，促进销售的快速实现。由于贞丰市场的根本问题是有效需求不足（如2007年批准预售714套，销售仅368套，按套的销售率仅为

2、51.54%）,所以需求研究及有效激活需求和扩大需求的研究至关重要，因为市场的供给量将在未來几年内成几倍的速度增长，如果需求不足，会影响我们的开发工作。为此，对深度分析工作提出我们的设想，并希望在工作中得到公司领导的指导支持和其他部门的配合（希望与销售部门一起完成此次丁作，让置业顾问全而了解贞丰市场，并期望得到工程部门的关系支持）。一、已实现需求的归类分析运用客户的背景资料进行客户归类的深度数量分析（需协调房管局产权登记部门的关系，运用近3年的登记资料分析展开），形成客户定位的数量基础。工作1=1标（成果）1）客户构成的职业分类2）客户构成的区域分布3）客户构成的家庭类型4）客户

3、构成的年龄分布5）客户登记的套型面积统计6）客户构成的收入分析（根据职业特征进行推算）7）客户需求的动机分析（根据上述资料进行研究）二、近年来市场销售表现分析主要针对每年成交量有限，特别是批准预售量远大于实际销售量的原因分析。工作冃标（成果）1）市场需求未有效放人的主要原因2）滞销的预售量Z因素深度剖析3）近年来其他发展商激活市场、扩大需求的主要方法及有效性分析三、未来需求的归类研究对未來山场的需求类型进行归类研究，预测每类需求的放量可能性，从而为我们的客户定位确定方向，同时为H后的营销规划“靶向营销”的冃标和路径。工作目标（成果）1）可支配收入支撑住宅消费量测算2）人口增长支撑

4、住宅消费屋测算3）住宅消费的价格弹性（价格升降对消费量的影响）4）各类需求的分析□改善居住类需求改善居住类需求1—小房或功能空间问题换房需求改善居住类需求2—1大I景观物业管理等的换房需求改善居住类需求3—实现现代小区居住的换房需求（口建房居住到小区居住）□外来居住类需求外来居住类需求1—乡镇的县城居住需求外来居住类需求2—新建厂矿或厂矿规模扩犬的居住需求外来居住类需求3—外地工商业者的木地居住需求□内生居住类需求内生居住类需求1—分户的居住性需求（民政局结婚数推测，年轻人自购和父母为儿女购买）内生居住类需求2—养老的居住需求（更悠闲的居住环境，老人自购或儿女为老人购买）□投资投

5、机类需求投资投机类需求1—投资客户的价值取向（偏好于未來的升值、偏好于租赁收益还是作为纯粹的投资渠道？）投资投机类需求2—投机客户的研究（群体的存在及规模）□团购类需求研究团购类需求研究1—过去几年其他盘的团购了解团购类需求研究2—未來2年内团购的可能性研究四、贞丰商业现状研究了解贞丰现有商业的布局及网点分布，客户对商业物业的购买偏好，商业物业的售价水平及租金水平，业态业种的归类等；从而确定我们步行街的总体定位和业态业种组合。指导13后的营俏（招商和销售）。工作H标（成果）1）现有商业的布局及网点分布（商业街区和专业市场）2）各业态业种的主流店情况（经营面积、租金水平、老板籍贯等

6、）3）各业态业种的主流店对本项冃步行街商业的看法和建议（如有没有入主的意愿及对我们业态业种组合的建议）4）了解公共服务企业的网点建设意愿（电信、邮政、银行、保险、移动、联通、民营医院诊所、书店报刊厅等）5）市场上各项1=1商业物业的销售价格和租金水平五、幼儿教育现状考虑到我们有幼儿园设计，了解幼儿教育市场便于规划幼儿教育方向，为项目增加卖点。1）最好的小学所办的幼儿园（规模、收费及直接上该小学的可能性）2）办的最好的幼儿园（规模、收费及其小学教育的去向）3）办的最好的民办幼儿园（规模、收费及其小学教育的去向）4）幼儿园的双语教育现状附：工作清单所列常规性市场研究分析内容1、本案市

7、场研究分析1.1市场研究分析包括现状分析，竞争态势分析、主要楼盘供给现状1.2项冃周边市政配套设施研究分析项目周边对外市政道路网络及公交现状及远景规划；购物场所、文化场所、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐休闲设丿施、体育运动、生活服务；周边可能存在的对项目不利的干扰因素及其对策。1.3项冃周边环境研究分析项目地块地质地貌现状、项目土地基本情况分析；项日周边环境研究分析。1.4市场研究的分析的重要结论■市场特征、市场空白点，发展趋势以及市场分析对本案的指导性结论；■项冃市场价值的