贞丰盛丰房开热科所项目市场调查报告.doc

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1、贞丰县盛丰房开热科所项目市场调查及定位报告〖市场研究篇〗一、贞丰市房地产发展环境分析1、贞丰市房地产市场发展现状概述（1）房地产市场发展相对缓慢从工作小组这段时间有针对性的对贞丰县城的调查来看，贞丰县城房地产发展起步较晚，房地产市场发展相对缓慢，而发展的缓慢带来的影响是显而易见的。首先，贞丰县商品房的价格相对较低（受制于城市经济的发展，居民可支配收入等），在2006年12月份前统计的最高商品房销售价格为980元/㎡，而贞丰县政府公务员平均工资已经达到1200—1500元/㎡，城市闲散劳动力以摩托车司机为例，每天收入也近60元/天，每天税费为2元/天，扣除油耗

2、成本8元/天，一月下来至少也能保证1500元/月。由此可见，贞丰县居民可支配收入在近几年内已经有了显著提高。以一套110㎡商品房为例，即使单价为1100元/㎡，总价则为121000元，首付3成为37000元，从减轻消费者还款压力的角度考虑采用20年银行按揭，则每月还款不超过560元/月；如果采用公积金贷款则每月还款不超过520元/月。即使是采用10年还款计算，每月还款也不超过900元/月，一个双职工或公务员家庭完全有能力承受。那么，为什么在居民消费水平已经完全超越商品房消费水平的情况下，商品房价格却仍然在1000元/㎡以下徘徊呢？我们认为：一方面，消费者需要

3、完成一个由集资建房、私人建房到认同商品房环境、品质、价格、安防等一系列优势的过程；另一方面，由于房地产市场发展的缓慢，政府职能部门对于规范房地产市场发展缺乏经验，虽然政府部门在政府文件作用下已经一刀切，但是对于私人建房却仍然真正限制（在特殊的情况下居民进行旧房改建有利于城市经济发展但是这并不是长久之计，毕竟有规划、有规模的开发对于改善城市面貌、促进城市经济发展作用更大、更明显）；还一个方面就是由于贞丰仅仅为一个常住人口不超过4万的县级城市，近三年来虽然房地产市场有了一定的发展，但是仍然只有屈指可数的几家房开公司在进行着周期较长的单一项目开发，可以说三年前和今

4、天的商品房品质并没有得到明显的改善，而且，这些开发商拿到手上的地地价成本不超过12万元/亩，相对低廉的价格，追求最快的价值实现途径，出现面前这样的局面就不足为奇了。当然，有挑战就存在着机遇，也许贞丰房地产开发的现状会随着盛丰公司高价（60万元/亩）拿地的强势介入而发生根本性的变化，只要善于把握机会，投放相对优势的产品，在贞丰就有大作为。2）商品房产品开发品质提升缓慢，优、劣势同样明显从产品角度上来讲，商品房开发品质的提升，更多是关系到开发商及设计单位。当然，这和贞丰县房地产开发缓慢也有着密不可分的关系，市场消费能力有限、产品市场认知度不足、整合推广策略缺失等

5、等，都是导致上述情况出现的原因。不过，我们在这里谈及产品品质并是站在2006年年末这一个关口，立足贞丰县房地产发展趋势，从设计到产品质量上，寻求到一个适合如下“三个需求”的优势解决方案。○现代城市发展需求感受一个城市，最容易被人接受的就是这个城市的建筑人展示出的一种气魄。去上海、去深圳，我们感受最深的大概就是城市那些高耸入云的摩天建筑。可以这样说，在城市发展到一定水平的时候，高楼大厦便成了有效利用土地、提高城市品位的一个标志。贞丰县近年来，南扩北进，政府修路，引资开发，已经取得了一定的成果。富民路、永丰路、新丰路步行街（规划中）、康筑小区、金都花园等等已经为

6、这个城市的现代化发展起到了积极的作用。正所谓“看的更远，是因为我们站在巨人的肩上”，当政府、企业在过去的实践中已经取得一定成绩的基础上，盛丰公司项目就应当顺应这样的大潮流，把握住这个城市发展的脉络，寻求到从产品外观到品质上完全契合城市发展需求的优势产品，为贞丰未来城市发展作出自己应有的贡献。○居民居住品质需求贞丰县居民居住品质改善，应该说从金都花园和康筑小区开始。金都小区作为贞丰县第一个住宅小区工程，整个小区设计采用中式风格，建筑密度相对较高，园林景观设计建造相对简单，基本没有宅间绿化。这样的住宅小区三年前在贞丰县也许是最有居住价值的小区，但随着城市经济的发

7、展，房地产项目的持续开发，小区的建设已经有了一定的进步，不同的建筑风格、更为新颖的产品设计，已经让金都花园的设计显得有限落后。康筑小区在项目规划设计及建筑外立面上作出了一定的超越。整个小区保留原有山景，小区景观围绕山体展开，建设入口广场，整个小区显得有序、大气，建筑立面采用欧式风格，华丽而富有变化。但是从居住品质来看，康筑小区并不能保证居民居住的纯粹性，整个小区不但临街为门面围绕，更引入一条步行街横跨整个小区，导致小区人流复杂，从而影响居住品质。宸宇花园，这个项目坐落在老城区，整个建筑从建筑立面来上来看，相比金都花园的中式建筑、康筑小区的欧式风格，纯粹的外立

8、面色彩辅以简洁铁艺阳台，使该项目更具有浓烈的现代气息