____年东莞长安房地产市场分析.pdf

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1、`2010年东莞长安房地产市场分析2010年09月page1一、宏观环境分析1、长安城市概况长安镇位于东莞市最南端，南临珠江口，东与深圳市接壤，总面积83平方公里，户籍人口3.5万多人，外来人口60多万人，旅港同胞3万多人。长安镇先后被评为“中国乡镇之星”、“中国乡镇投资环境100强”、“国家卫生镇”、“全国小城镇建设示范镇”等荣誉，特别是1998年被评为“全国乡镇企业出口创汇五强镇”第一名，近几年都保持这个光荣称号。长安创造了外资企业高度密集的外向型工业。先后建成了一批档次高、规模大、管理规范的工业园区，吸引了来自日本、美国、韩国、马来西亚、港澳、台湾等国家和地区的外商投资

2、企业1666家，其中有30多家是大型国际上市公司和跨国集团兴办的。同时，还大力发展民营企业，创造了“步步高”、“金正”等全国知名品牌。2、城市功能定位长安镇致力实施"外向带动"战略，依托有利的地理条件，努力营造优良的投资环境，吸引了大量的外商前来投资设厂。至2005年底，来自香港、台湾、日本、美国等企业共1600多家，利用外资总额30多亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。长安：综合性轻工业加工区page23、城市经济2009年长安经济实力位居东莞各镇中前列镇区GDP(亿元)增长(%)镇区GDP(亿元)增长(%)虎门243.7613.5中堂66.272.5长

3、安208.373.1万江62.576.8东城204.788.2茶山62.567.2南城1998.7高埗60.94塘厦171.46.6沙田60.544厚街170.56横沥54.86.5常平1525.1桥头52.84.2清溪138.3-3.8樟木头524.5大朗1165.5石龙50.768石碣1121.1道滘452寮步1097.1石排41.87莞城区104.56.1东坑418凤岗10011企石30.423.3大岭山97.25.5望牛墩28.923.3黄江778洪梅25.322.3麻涌760.5谢岗page3二、房地产市场分析1、长安镇房地产销售长安历年住宅销售价格情况：走在东莞前

4、列，仅次于东城由于长安经济发展较早、底子扎实，同时供应量一直少，因此房价也一直走在东莞市前列。2、长安镇房地产市场特征分为莲花山片区、镇中心片区、南部工业区三大板块，档次呈梯级状page43、长安房地产市场发展格局未来主流供货区域集中在莲花山豪宅板块page54、长安未来几年房地产市场供应量统计未来供应量：未来2-3年内将出现爆发式增长，预计有超过100万㎡住宅入市page65、客户分析¢购房客户区域来源：以长安本地客户为主，客户地缘特性明显客户区域来源客户区域来源分析90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%长安其他镇区港澳台深圳其他比例¢客户职业以私营企业

5、主为主，大部分为自住需求客户职业特征客户置业用途¢大部分长安客户购房意向面积在120-160㎡之间长安客户购房意向面积21%客户意向面积为100-120㎡，37%客户意向面积为120-140㎡，25%客户意向面积为140-160㎡，9%客户意向面积为160-180㎡，3%客户意向面积为200-300㎡，300㎡以上意向面page7积客户稀少。6、市场小结¢长安的消费群体主要是本土东莞人、企业家、生意人、投资者和香港、台湾商人等高收入阶层，房地产价格水平近几年持续攀升，并且领先其它镇区。¢市场主力供应户型为100-130平米之间的三房产品，同时也是最畅销的产品区间；大面积的四房

6、产品可以实现较高的售价，但是销售速度较为缓慢。¢长安市场供应量未来几年将有爆发式增长，但是镇中心区域供应量短缺。2¢目前市场整体销售均价在7000-8000元/m之间。page8三、商业市场分析1、项目周边商业分布地块周边大型商业云集天虹商场明珠广场华润购物广场（沃尔玛）好又多地王广场本项目龙洲百货中乐购物广场钻石广场星港城购物中心（人人乐）2目前长安大型商业体量已经达到21.6万mpage92、长安部分商业物业出租情况分析1．明珠广场：物业名称建筑面积租金（元/㎡）业态备注明珠广场内铺A121200-300服装、精品明珠广场内铺B111150-200服装、精品售价16246

7、元/㎡明珠广场内铺C254150-200服装、精品售价24000元/㎡明珠广场空置率低，现场尚未看到有空置铺位。由于地理位置优势和及沃尔玛主力店的影2响，铺租价格水平较高。集中在200元/m左右。业态有超市、精品手表、高档服装、时尚女装、电器。受众者消费能力高，对价格不敏感，他们主要是高层白领以及当地居民，出行以私家车为主，一次性购买商品的数量及金额较大。2．地王广场、天虹商场：物业名称建筑面积：㎡租金：元/㎡业态备注地王广场商铺44300-500售价8万-8.5万元/㎡天虹商场150-400只租不售位