典型项目市场研究住宅产业化之精装设计管理

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1、www.gaotongchina.com典型项目市场研究2010年4月30日(每月一期)住宅产业化之精装设计管理房地产设计管理的范畴与定义精装修设计管理的范畴：涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目概念设计的跟踪，到项目设计策划中的市场研究研究。从室内设计，部品设计到施工图设计，从施工现场的配合安装到产品营销说明的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。精装修设计管理的定义：契合企业的发展战略，锁定项目的营销目标，在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在住宅产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。产品的战略：涉及产品的种类、

2、品牌、以及开发运营模式。产品的策略：契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。设计管理三大目标：品质保证、进度控制、成本控制。第一部分第一模块：整体精装修业务模式分析与探讨一、目前精装业务模式分类及优缺点ò菜单型，由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，

3、并加强售后服务的管理，以避免纠纷。ò集成型，全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。ò工厂型，全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:info@gaotongchina.com到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖

4、不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯＋装修”。以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。ò管理型，以运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。管理型的精装修可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品

5、分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。二、未来精装系统化管理的发展方向业务运作系统流程管理项项目流程建筑设计目施工基于成本的质量与工期项目整体精项目精装设计/交付装修设实施施工部品计精装部品部精装部品设计品固定收纳家具预算中心生¡®一站产厨卫产品式¡¯售安后基本设备材料采购中心装2

6、典型项目市场研究

7、未来设计阶段管理的发展设计技术研发的必要性企业通过对以往住宅产品设计的不断改良来延长这些产品在市场中的生命周期，以取得该产品在市场中的最大经济效益。第二模块：精装修设计市调的必要性一、项目环境调研分析3

8、典型项目市场研究

9、区域环境：交通环境、教育环境、地理位置、品

10、质可比性、项目竞争、环境定位、商业环境、整体配套群体结构：教育程度、背景结构、消费习惯、审美趋向、年龄阶段、家庭成员、组织结构、生活方式市场环境：户型对比、部品精细化、收纳空间品质、风格化、个性化1、项目设计策划的定位设计•楼盘项目的区域设计定位•消费群体的市场分析定位•设计风格及生活方式协调统筹设计•楼盘销售的引导分析•卖场设计的行为空间细化分析年龄层段：40岁左右1、客户背景职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历生活形态（关键词描述）：属于二次置业2、客户居住需求居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别区域客户类型主要客户来源（周边新塘、中新、

11、广州经济技术开发区(包括东区、个体经营者、私营企业主、公务客户）西区、永和开发区、科学城)员、白领.客户来源二（外围客个体经营者、私营企业主、公务荔城、石滩、广州黄埔区户）员、白领.客户来源三（远距客周边有生意、商务往来的外籍广州、及周边城市深圳、香港、东莞等户）(以港台为主)客商周围竞争楼盘的再次置业的业客户来源四新塘主偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以其它高端客户渡假、商务等需求2装修项目的市场环境和专业设计