房地产项目业务员培训教材基础知识.doc

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1、房地产项目业务员培训教材基础知识第一章房地产基本知识介绍从今天起，你的一言一行不单单只代表你白已你所展现在客户或同行面前的是報个聚仁物业的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求H己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节房地产业与房地产市场一、房地产的涵义1、“房地产"顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于不动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我

2、国所有，至高无上不可以买卖的。2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销信、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家屮房地产业总是扮演着国民经济屮极其重要的角色，在现代的社会屮任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场、经营场所，职T需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司T作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高H我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。二、房地产市场的涵义及其特点1、房地产市场的涵义有广义和狭义Z分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经

3、营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。2、房地产市场特点：(1)市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。(2)市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。(3)市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。(4)市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。(5)市场调节机制与计划调节机制共同作用。3、房地产市场的分类(1)房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权

4、出让市场(一级市场)和土地使用权转让市场(二级市场)。按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。第二节房地产相关业基础知识一、建筑业基础知识1、房屋建筑分类：按使川功能分为生产性建筑、非生产性建筑，即T业建筑和民川建筑。按建筑高度可分为：24米以下低层式多层建筑24〜100米为高层建筑100氷以上为超高层建筑2、房屛建筑结构分类：按建筑结构材料材质分类：(1)钢结构用于厂房、超高层(2)钢和钢筋混凝土结构(3)钢筋混凝土结构(4)混合结构(1)砖木结构房屋建筑按结构受力和构造特点分类：(1)框架结构传力路线：楼板一梁一柱一基础一地基，用于办公楼和宾馆(2)

5、剪力墙结构，优点：侧向变形小，承载力高，桀体性抗压性好，室具体包括：(1)土地取得费用；(2)前期工稈费；(3)房屋建筑安装工程费；(4)基础设施建设费:(5)公共配套设施建设费:(6)经营管理费；(7)销售费用;(8)利息;(9)利润;(10)税费2、房地产价格的影响因素主要因索有供求状况；位置物理因索、环境、行政经济、人口、社会、人类心理、国际环境。3、房地产估价方法:(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)成本法第三节房地产交易的政策与法规一、房地产交易的原则(1)房屋所有权和十-地使用权权利主体同一原则(2)接受国家价格管理原则(3)遵守出让合同的原则二、房地产转让的程序(1)房地

6、产转让当事人签订书血转让合同(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30LI内持房地产权属证书，当事人的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出屮请，并屮报成交价格。(3)房地产管理部门对提供的冇关文件进行审查，并在15LI内做出是占受理申请的书面答复。(4)房地产管理部门核实屮请的成交价格并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估。(5)房地产转让当事人按照规定缴纳佶关税费。(6)房地产管理部门核发过户单三、转让合同专业名词术语1、房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的十-地市场，发展簡从国家手屮取得的土地，称z为一•级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地

7、上盖起的房了，第一次岀售、出租，称Z为二级市场。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施T要求。4、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平咛旨土地平整。5、何为“七通一平"达到了人口居住的要求，“七通"是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平