酒店管理 酒店评估模板.pdf

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1、××市××大酒店估价案例分析××市××大酒店估价结果报告（一）委托方：××经济特区××公司（二）估价方：××市房地产交易中心（三）估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。（五）估价时

2、间：2007年12月5日（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准（七）估价依据：1．委托估价合同；2．国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省人大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件；3．《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；4．《××物业市价季报》（2007年第3期）；5．实地查勘和市场调查获取的资料。（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。（九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方

3、法主要有市场法、收益法。（十）估价结果：22楼层面积（m）单价（元／m）总值（元）用途1694．574337030123368咖啡厅216．0036948591172商铺3304．29277358439476商铺4559．38163849164818商铺51042．451445615070202歌舞厅6l193．87128501534l625办公8752．59117808865152办公16－2815520．3111602180064319客房291193．87l713420455190餐厅合计21277．331354228811532

4、2（十一）估价人员：（略）（十二）估价作业日期：2007年12月1日至2008年1月10日（十三）估价报告应用的有效期：（略）××市××大酒店估价技术报告（一）实物状况分析：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（二）区位状况分析：（略）（三）市场背景分析：（略

5、）（四）最高最佳使用分析：（略）（五）估价方法选用：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。其公式如下：nV=A/Y×[1－1/（1+Y）]V：房地产价值；A：房地产净收益；Y；报酬率；n：未来可取得收益的年限。运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调

6、整率、物价指数及所得税率等因素。（六）估价测算过程1．第一层咖啡厅、商场估价（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店一层现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在110～390元2／m之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁实例，从中选出3例租赁实例，资料如下：22可比实例面积（m）楼层租金单价（元／m·月）a．国商北座1621820b．罗湖大厦160l800c．敦信大厦91．231760根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实

7、物状况调整，试算租金：2a．820×100／105×90／100×100／122×?5／100＝432（元／m·月）2b．800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m·月）2c．760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m·月）2经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在387～432元／m，2我们取其平均值为405元／m·月，即：年有效毛收入=405×12×694．57＝3375610（元）②年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使

8、用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：各种税费＝3375610×8％＝270040（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、