新监管形势下房地产信托业务的发展趋势分析.doc

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1、新监管形势下房地产信托业务的发展趋势分析11月中旬，银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况。虽然银监会并没明令叫停房地产信托业务，但目前已有儿家前期房地产信托业务发展迅猛的信托公司暂停了此项业务，从而给市场传导了房地产信托业务全面暂停的失真信息，导致金融行业与投资者谈房地产信托“色变”，房地产信托业务面临突然转折,市场迷茫一片。其实，监管部门的监管精神主要在于强调控制房地产信托业务的风险控制，警示房地产市场调整风险，避免金融行业系统性风险。就如银行不可能停止对房地产领域放贷…样，房地产信托业

2、务也不可能就此停止。那么在目前新的监管形势下如何做好房地产信托业务的战略调整呢？笔者不揣浅陋，试分析如下：一、监管部门出台新的监管精神的真正内因到底是什么？监管部门出台新的监管精神的真正内因到底是什么？真正的内因并非是否定房地产信托业务或者试图抬高“四二三五”的监管标准，而是不少信托公司为大力发展房地产业务都存在通过各种方式试图突破“四二三五”的监管标准的情况，在这方面充分体现了信托的灵活性，但按实质重于形式的原则，都不一定能保证符合合规与风险控制的要求。信托行业以这方面也有难言的苦衷：根据监管政策，房地产信托业务的门槛甚至比银行贷款都高，同样高企的还有企业的信托融资成本。在这

3、样的情况下还有多少房地产信托业务的空间呢？！银行信贷规模限制成了房地产信托窄小的牛存空间，但这如朝露一样不能长久；那么余下的办法就是通过信托模式去绕开监管，去开拓银行借款不能覆盖的资质一般的房地产项目。但是任由这样的情况发展下去，信托行业的房地产风险就会逐步聚集，并有可能危及其他金融领域。搞清楚监管部门出台新的监管精神的真正内因，那么信托行业就会去思考一个问题：房地产信托业务的生存空间到底在哪里？这个问题的思考决定了房地产信托业务今后的发展思路。笔者认为，五家暂停房地产信托业务的信托公司在完成风险甄别与评估后，在明年仍然会重启房地产信托业务，其他信托公司的房地产信托业务也会走向

4、正常的轨道，只要信托行业明确了新监管形势下房地产信托业务战略调整的方向。二、新监管形势下房地产信托业务的发展趋势笔者认为，根据信托的特点，结合口前新的监管形势，房地产信托业务今后的生存空间或发展趋势应体现在如下几个方面：1、首先，房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点，从一般性的住宅融资类信托为重点转向以优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头为主要交易对手的房地产信托为重点。商业物业受国家房地产宏观调控政策影响不大，并且由于住宅类地产的爆炒，商业物业的价格与住宅类地产相比已经存在明显的价格倒挂现象，未来投资的空间不少；保障性住房是国家政

5、策鼓励投资的方向，是今后房地产行业发展的重点方向之一，虽然对于保障性住房项目，银行也很感兴趣，且比信托更有成本优势，但信托可以通过股权投资或股权投资与债权融资相结合的方式争取到自身的业务空间；基于风险控制的原因，未来房地产信托资金会更多地流向优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头，这种趋势会在明年变得更加明显，中小房地产企业的资金压力会越来越大，房地产行业兼并收购的浪潮即将来临。2、充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，推进房地产股权投资信托。信托融资存在与银行分蛋糕的竞争，而股权投资信托则反映信托公司“受人之托，代人理财”的行业本源，是信托走高端投资理财之路的根本所在。这

6、里讲的股权投资信托并非是当前名为股权投资或收益权投资实则为信托融资的模式，真正的股权投资具有高风险高收益的特点，所以信托公司需要大力增强股权管理能力。股权投资信托虽然没有明确监管限制，但信托公司更要关注与评估项目的风险，自行加高合作门槛，并加大财务监管与项口监管力度，否则高收益换回的可能就是难以抵御的高风险。当然，股权投资信托并不代表信托公司去做房地产开发商，毕竟术业有专攻，股权投资信托主要还是以财务投资为主基调，需要做好的是严格的财务管理或控制，以及具有一定的项口运作评价能力，避免项口操作风险。对于真正的股权投资信托需要充分认识投资者风险教育的重要性，确实做好风险提示，基于同

7、样的原因需要解决产品销售渠道问题，毕竟纯股权投资的风险比较高，潜在投资客户相对较少。3、走好融资类信托与股权投资信托的中间道路，发挥信托机制的优势。房地产融资业务信托竞争不过银行，只能在银行业务覆盖不到的范围内去做，但是如果充分发挥信托的投资理财的多样化机制，信托融资的瓶颈依然能够打开。例如，可以研究推出股权投资与债权融资相结合的信托产品，以债权为主求安全性，以股权投资为补充求灵活性与高收益回报；例如优质上市公司承诺回购的房地产股权投资信托，虽然实质是融资类信托，但符合监管政策对信托融资，同