房地产投资分析案例.ppt

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1、房地产投资分析案例主要内容1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1.理解经济评价指标的优劣；2.掌握房地产投资财务分析的方法。房地产开发投资的财务分析房地产开发投资经济评价指标及其计算方法；案例。一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成1.房地产开发投资与成本的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用

2、基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本2.房地产开发投资收益的构成自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入

3、－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。3.房地产开发投资中的税金（1）经营税金：两税一附加包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）。（4）企业所得税：33％（5）土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。（2）印花税和交易服务费（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算四级超额累进税率A.增值额未超过

4、扣除项目金额50%的部分，税率为30%。B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税

5、人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法A.增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝增值额×３０％B.增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％C.增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％D.增值额超过扣除项目金额２００％的，土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增

6、值税额。（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元速算法：提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5％的预征率征收。二、房地产开发投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款偿还期利息备付率资产负债率速动比率成本利润率投资利润率静态投资回收期动态投资

7、回收期净现值（FNPV）内部收益率（FIRR）资本金利润率偿债备付率经济评价指标的计算成本利润率＝开发利润÷总开发成本＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等提示：开发经营期的税前利润率。投资利润率＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资FNPV项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。①FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超

8、过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。②贴现率获取的困难。③绝对指标，没有反映出单位回报。FIRR与i的反向关系FN