经济园项目报告分享要点.ppt

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1、宝安总部经济园项目报告分享要点集团工商咨询事业部宏发宝安总部经济园项目组2021/9/8开发方案确定前提本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出台的“1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开发方案研判。2地价补缴问题城市更新项目﹤特殊转让模式项目城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按工业和办公基准地价的

2、平均值*50％补缴；配套设施按市场评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业、战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价销售问题必须现售，拿到房产证才能卖产权划分问题可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活增值收益问题增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分分割转让问题一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市更新项目。特殊

3、转让模式包含九种情况，其中第七种提供了以租代售模式后期转房产证的途径。转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业主管部门做资格审查。所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。“1+6”文件关键点总结3“1+6”文件土地增值收益增值收益计算方式增值收益额＝销售收入-扣减总金额扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注：租售结合项目，

4、登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算；增值收益缴交方式：增值收益额/扣减总金额≤50％，缴交金额＝增值收益额*50％增值收益额/扣减总金额﹥50％，缴交金额＝扣减总金额*50％*50％+（增值收益额-扣减总金额*50％）*60％二手工业楼宇确需在5年内转让，增值收益额需100％全部上缴税费计算基数：申报合同成交价﹥计税参考价，按申报合同成交价计税申报合同成交价﹤计税参考价，按计税参考价计税41、成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高；工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格

5、，致使企业成本增加；2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低；3、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响。1、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％；2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售；3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书；4、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。利好利空“1+6”

6、文件政策环境解读52项目操作亮点1项目背景及核心问题解析报告结构3发展战略及定位4规划排布6项目作为深圳市重大项目，站位高端，具有强力的政府驱动背景宝安区层面本项目已列入深圳市2012年重大项目，宝安区政府欲将此项目打造成区域乃至全市具有代表意义的工改工项目，成立由区长张备为组长的城市更新小组推动本项目的进度；石岩街道办成立了领导小组和总部经济办专门推进本项目；石岩街道层面宏发投资层面本项目按最新工业用地更新政策实施，开发目标拟定为能快速变现、实现高溢价；其他层面目前已有部分企业了解宏发宝安总部经济

7、园项目并有初步意向。项目背景开发前提7位于珠江东岸交通走廊的重要节点，深圳西部地理中心，在珠三角一小时经济圈之内，交通便捷，与周边城市经济联系密切，辐射范围广政策指引《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出要发挥珠江东岸中心城市广州、深圳、珠海的辐射带动作用，进一步优化功能分区和产业布局，建成珠江三角洲地区一小时经济圈。项目优势本项目正好处于珠江东岸交通走廊的重要节点，接近于珠三角一小时经济圈的中心位置，到珠三角重要城市可达性强，辐射范围广，向南辐射深圳、香港等地，向北可辐射东莞、广州等地，向西可辐射

8、广州南沙、中山等地。占据深圳西部地理中心，是深圳西部交通体系中连接东西、沟通南北的纽带，是深圳西北部的交通枢纽，是广深港城市发展轴上的重要节点。本项目1小时经济圈项目背景区位分析石岩深圳东部深圳西部8项目处于非核心商务区，已形成以电器制造、多媒体、电子等产业为主的集聚区，产业氛围浓厚，但缺乏市政及商务配套基础项目背景项目周边万大工业区旭兴达工业区本项目艾美特欧陆集团果园翔泰明金海旭兴达工业区欧陆集团果园万大工业区艾美特明金海工业区翔泰温控器有限公司东侧：东侧为艾美特小