苍山佳园财富广场规划设计建议.doc

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1、一、序言02二、定位前提和因素03三、经济指标07四、关于功能设计及分布08五、建筑楼层规划建议10六、本项目的业态定位12七、项目经营定位29八、定位的优劣势分析31九、综述32第一部分序言口2011年3月与贵司签订佳园水岸华庭项冃合同以来，我司派驻项冃组于2011年3月10口进驻苍山，在完成好水岸华庭项目前期工作的同时，我司同步展开了针对佳园财富广场项目的市场调查等基础性工作。项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、访谈等多种调查方法，对苍山县的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额及构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌

2、、客户资源、商业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调査,并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行初步摸底和调查。同时，我司组织公司各方而负责人、专家及部分商家代表、项目组成员,召开项冃定位专题会议。对实地调查的结果，进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升苍山佳园财富广场的商业地产价值，确保项目的成功，同时也确保投资方得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司通过与贵司多次沟通，听取各位董事、负责人意见的基础上,对项目的规划定位建议进行了进一步优化调整，确定了本定位报告，

3、我司现就苍山佳园财富广场项冃的功能定位及初步规划提出本报告建议。第二部分本定位综合考虑的前提和因素考虑因素一：苍山县经济发展进程和城市化发展进程的需要苍山县近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设H新月异，投资环境日臻完善。苍山县经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。苍山县政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终冃标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑

4、利用这一有利条件。考虑因素二：苍山县商业发展的需要苍山县的商业发展与其它地区相比还处于相对落后的状态，迄今缺乏现代商业业态的综合大卖场、大型购物屮心，远远不能满足人民生活口益发展和提高的需要。但苍山沿街品牌专卖店己逐渐增多，超市业态亦深得当地消费者的青睐。苍山县商业正处于发展初期。在近儿年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合，逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立是众望所归。建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸于一体的“一•站式”的商业中心是众望所归。本项冃定位亦必须遵循这

5、种发展趋势和规律。考虑因素三：苍山县居民生活和消费习惯变化的需要在苍山县城市和经济快速发展的前提下，城镇居民收入有了较大提高，人民生活得到了很大改善，近年来保持快速增长态势，城镇居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，随着经济的发展,居民会越来越重视生活质量，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外，高档消费，超前消费现象还不太多，苍山县经济总量小，市场容纳量和居民收入及消费水平较低，总体需求能力还不很大。本项目定位充分考虑以上三个因素，将三者有机结合起来，顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的

6、需求。考虑因素四：提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要。苍山县商业经过多年的发展，逐渐形成了以塩桥路、中兴路、新华路、文化路合圉而成的中心商圈，辐射苍山县及周边部分乡镇。中心街商贾云集，店铺林立，历来是苍山县投资兴业的宝地，在这商圈内，集中了苍山县的品牌专卖店，已开业和在建商场，包括零售业态的百货店，超市、批发市场和家具市场等，但设备设施落后，装修陈旧，管理粗放，缺乏环境优雅，功能完善，业态业种配套齐全的购物广场，而佳园财富广场在业态定位吋考虑填补商圈空白的同时，以前瞻性的战略眼光和苍山县商业领跑者的姿态直接面对商内的竞争对手，以经营理念超前、管理

7、模式创新、资源整合创新，更好地解决了本项目自身生存和竟争、长久发展的问题，这也是本建议书需要长远考虑的因素。考虑因素五：现代商业业态巨大生存空间发展的需要。苍山县现代商业业态发展到目前为止，只有品牌专卖和综合性超市，宝庆购物广场、苍山银座超市开综合性商超之先河，通过多年的市场培育，成为苍】I」县中高收入者购物光顾的场所。综合超市和品牌专卖店在一定程度上获得成功，导致了消费需求市场变化，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费能量巨大，填补这一空白，是本项目定位时要考虑的重要因素之一。考虑因素六：最大限度发挥规模优势、地域优势，扩大投

8、资回报的需要。ma随着地价成本和其它开发成本的增加，今后的市场，价格已经难以形成