某房地产项目整体定位及物业发展建议课件.ppt

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1、江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议谨呈：南宁江宇集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米（按照补交地价后推算）地块概况地块四至项目层面明秀东路地块用地红线图30m84.19m8500㎡规划市政路260m136m301m规划市政路项目经济技术指标占地面积140余亩净用地面积8万㎡容积率5.0总建筑面积40万㎡规划用途

2、商住用地取地成本2.25亿楼面地价560元/平米老城区新城区大学区区政府市政府2地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场，地势平坦，建筑均为临建，易拆迁，地块内无优势自然景观，地块不规整，被规划市政路分割为三块明秀东路地块用地红线图30m84.19m8500㎡规划市政路地块内部3地块内部2260m136m301m地块概况地块四至项目层面地块内部1地块内部4规划市政路3项目仅一面临街且临街面窄，商业氛围较为浓郁，但周边嘈杂，环境恶劣，且临近铁路和加油站东侧：东侧紧邻小路-明秀路北六里，路的另一侧为南宁建筑装饰材料市场（现已被

3、荣和收购，但荣和承诺保留专业市场）；南侧：城市主干道明秀东路，隔路相对的是大量中低档次的酒店以及城中村；南侧中东角部分为管业批发市场和加油站，南侧西角为农机物资大楼，沿街商铺为低档次的五金机电水暖；西侧：通往振宁翠峰小区道路，道路旁为火车轨（该火车轨为检修用火车道，来往车辆不多，每天不到十趟；北侧：振宁翠峰小区，04年开发的楼盘，目前已入住。目前二手楼均价为3700-3800元/㎡。30m84.19m规划市政路123456162534铁路加油站地块概况地块四至项目层面规划市政路4三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场

4、区域的高容积率中等规模房地产开发项目项目层面：区域层面：项目属于传统的专业市场区域，是一个专业市场多、流动人口多、老社区和城中村多的区域传统专业市场区域位于南宁城区东北部的门户，中心城区边缘中心城区边缘项目属性界定周边环境嘈杂，无特殊景观资源，临近狮山公园无景观资源总建面40万㎡，容积率5.0，在南宁城区属于高容积率中等规模高容积率中等规模城市层面：南宁在房地产市场划分中属三线城市三线省会城市5项目研究的工作阶段划分项目整体定位及物业发展建议（中期汇报）启动区定位及物业发展建议（终稿汇报）基础资料研究项目地块查勘城市研

5、究及区域研究住宅市场调研商业市场调研其他物业市场研究政府及专业人士访谈消费者访谈投资者访谈经营者访谈2010/12/102011/01/172010/11/27基础资料研究结论市场竞争分析项目本体分析项目发展战略及整体定位项目初步物业发展建议经济测算基础资料研究结论分期开发策略启动区定位及物业发展建议营销战略与策略项目营销战略及策略启动区营销战略及策略第一阶段第二阶段6进行的研究商家访谈及案例研究专业人士访谈实地调研与踏勘工作小组在实地进行了大量调查和研究调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施

6、房地产市场现状商业市场及公寓市场现状酒店市场现状投资者访谈经营者访谈调研区域：兴宁区青秀区西乡塘区江南区……政府官员及专业人士统计局南国早报地产版主编北湖街道办五村岭居委会主任榜样营销总监当地的士司机……地产专业人士南宁经纬行市场总监枫林蓝岸销售经理荣和山水美地策划师中鼎万象东方项目经理盛天茗城置业顾问……商家访谈国美电器苏宁电器人人乐超市佰乐迪KTV竹篱笆两岸咖啡蔷薇传说春城家具……案例合肥元一时代MALL南宁世贸西城合肥家天下成都金域蓝湾南宁盛天茗城南宁隆源国际武汉融科天城……南宁现状研究人口结构研究房地产市场研究

7、商业市场研究酒店市场和公寓市场研究土地利用现状研究重大机遇影响研究规划对项目所在区域影响案例相关研究住宅快销模式研究城市发展商业布局研究7各物业类型定位项目属性界定核心问题结构化分析发展模式研判整体发展战略及整体定位整体规划及项目经济测算8项目开发目标与限制性条件集团明年将会有6-7个项目同时启动。这个项目我们就是要回现。——刘董、邱总计划分三期开发，低开高走。一期10万平米。三年走完30万平米的量。——刘董开发目标目标1：2010年10月入市，首期快速回现，实现滚动开发目标2：实现项目整体价值最大化，部分物业可考虑资

8、产沉淀启动资金非常有限，要补交不少于1.5亿元的增容费。容积率R=5；限制性条件客户语录客户关注的问题：项目如何打造成片区焦点？住宅如何突破区域销售限制，实现快速回现？商业体量、功能、业态如何确定？租售比如何确定？临街面窄如何解决？酒店需不需要做？何种档次？9客户目标解析：项目整体价值最大化首期快速回现，实现滚动开发寻找项目发力点