市场前期调研提纲.doc

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1、市场前期调研提纲房地产开发的制胜法宝――决策资源房地产研究中心深度的市场前期调研提纲一、 总体经济环境调研1、 全国经济环境状况分析2、 项目所在城市经济状况3、 房地产政策调研⑴、全国性房地产政策现状及发展趋势⑵、项目所在地房地产政策状况二、 项目资源调研1、 项目自身资源环境⑴、 项目自然条件⑵、 项目区域自然资源环境⑶、 项目区域与城市规划发展的联动调研分析①、 城市总体规划发展A、 城市发展方向B、 城市交通环境规划C、 城市规划建设趋势分析②、 城市规划对项目区域房地产市场的影响A、 区域城市功能规划调研B、 区域规划

2、中的物业发展状况2、 社会资源调研主要开发商实力、品牌3、 项目资源的SWOT分析三、 房地产市场调研1、 房地产宏观市场调研⑴、 城市土地供应量与开发量⑵、 房地产市场物业类型供应量⑶、 历年房地产价格分析⑷、 房地产市场发展趋势总结2、 区域房地产市场调研⑴、 市场板块分析⑵、 区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力⑶、 区域在建及将建项目的摸查⑷、 区域已建成的各类物业的规模、数量3、 重点竞争项目调研⑴、 竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境⑵、 竞争项目的设计风格、园林风景、产品配比等优劣势⑶、 竞争项目的营销策

3、略四、 房地产消费群体调研1、区域消费群体调研分析（1）、城市人口分布状况调研分析（2）、区域整体人均年收入、人均消费水平调研分析（3）、消费群体商品房消费意识及习惯等特征调研分析（4）、区域消费群体构成调查分析2、消费理念调研分析（1）、影响购房的重要因素分析（2）、影响购房的决定因素分析3、市场消费力的研判（1）、市场消费力的特征总结（2）、市场消费力的发展趋势五、 项目SWOT分析1、 项目优势2、 项目劣势3、 项目市场机会4、 项目威胁分析六、 标杆项目调研1、标杆项目的地理位置、交通条件、社区环境2、标杆项目的市场定

4、位3、标杆项目的设计风格、园林风景、产品配比3、标杆项目的营销策略七、 项目最大价值挖掘就企业的品牌、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地形价值、规模价值、产品价值等方面挖掘。八、 市场调研的初步结论结合上述分析，得出初步市场调研结论，并作相应的市场诱导。一、青岛及房产市场概述（一）、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局，造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口之一，全国15个副省级城市之一，计划单列城市。青岛是一

5、座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。2003年底，全市共有720.68万人，其中，市区246.77万人，其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人。青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇后”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。   “相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市，令青岛成为世界的聚焦点。综合经济青岛市国民生

6、产总值居山东省首位，综合经济实力在全国城市位居 11 位。居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元，恩格尔系数降至40%以内（60%以上为贫困；50％-60%为温饱；40％-50%为小康；40%以下为富裕）。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示，2003年占全

7、部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元，高低收入户收入之比为8.65：1，比2002年进一步扩大。2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到98.0%，但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品房，大多数中等收入家庭拥有的是售后住

8、房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和