房地产项目开发股权投资风险.doc

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1、房地产项目开发股权投资风险监控要点房地产项目开发股权投资存在一定的风险，主要可以归纳为外部风险和内部风险两方面。外部风险往往是不可控的，因此本文着重阐述内部风险。一、外部风险下面先简单介绍一下外部风险。外部风险主要包括来自政府方面的风险和宏观经济周期风险。(一)政府方面的风险房地产及其相关产业在国民经济中占据重要地位，也是国家财政收入尤其是地方财政收入的主要来源之一，同时关系到居民的切身利益，因此房地产行业受到政府部门高度重视和民众普遍关注，来自国家政策方面的风险对其影响相对其他行业更大。1、国家宏观经济政策风险来自国家宏观经济政策方面的风险主要有信贷政策、外商准入政策

2、以及直接的行业调控政策等。这些风险是在不论一线还是二三线城市普遍存在的。2、行政干预风险房地产可以说是和政府关系最密切的行业，一举一动无不受到政府的管制甚至行政干预，这在二三线城市尤其明显。比如政府勒令企业修建河道、路桥等原本不应该由企业负责的工程，增加了企业的成本；甚至政府各部门之间利益冲突也可能殃及无辜企业，使企业正常经营受到影响。(二)宏观经济周期风险房地产行业周期性比较强。在经济景气的时候，房地产也欣欣向荣；而在经济萧条的时候，房地产则深受其影响。因此，研究宏观经济周期对于规避房地产市场风险具有重要意义。二、内部风险房地产开发各个环节都存在风险，这些内部风险可以

3、通过提高管理水平加以控制。1、前期阶段在做出投资决策前必须对项目进行详细的调查，做可行性研究，这可以说是风险控制最重要的一个环节。但往往这一环节因为时间紧而仓促完成，一些开发商甚至使可研流于形式，为了拿地而凑数字，为以后的项目管理埋下祸根。前期研究应当涵盖项目当地投资软环境、地方经济发展前景、政府规划文件、项目地段、周围人文环境、基础设施配套情况、市场情况以及当地供应商情况等。另外还要考虑开发商的文化、管理经验等。在控制权方面，即便是作为小股东，也要在公司章程中对管理架构做出有利于自身的规定，防止董事会被架空、大股东一股独大、投资反被套牢。1、建设阶段与项目市场定位相匹

4、配的设计对项目的成败具有关键性作用，是风险控制的一个关键点。它决定了项目的定价范围和成本指标。设计的进度也对项目整体进度起着制约作用。一般应要求设计公司按照成本限额进行设计以控制成本。成熟的企业应当有与产品档次匹配的产品配置标准，并建立自己的设计方案库，以便于批量生产复制。建设过程中对供应商尤其是总包商的选择至关重要。一些由建筑起家进入房地产领域的企业相对来说具有较强的成本控制能力。中国房地产业存在大量不规范的供应商，他们甚至可能以停工来要挟地产商来满足自己的条件。一不小心选错供应商会给以后的工程质量和进度管理埋下地雷。2、销售与售后服务阶段项目推广策略、定价方案、经纪

5、公司的选择对于销售业绩都起着重要作用。而客户服务和物业管理对于品牌塑造和新客户开发的效果远比广告更强大。因此，选择已有既往开发业绩、市场形象较好的开发商作为投资对象可降低市场风险。另外，在二三线城市投资还会面临人力资源短缺风险。中国的社会现实是“孔雀东南飞”，一线城市吸引了大量最优秀的人才，给二三线城市留下的人才相对较弱。这也是二三线城市投资特有的风险之一。这一现实难以在短时期内改变。总之，在投资前要多调研，谨慎投资，投资后要严密监控被投资企业或项目的财务状况，结合其各项工作进度与计划进行比对，才能透过财务指标发掘出其真实进展情况，以便于采取适当的控制措施规避投资风险。