某房地产定价分析报告.ppt

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1、宏泰第一城·荣域定价分析报告2012.6.9项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇·和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块；市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划一期二期三期华宇城130万平米大盘，分三期开发。华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼3栋18层高层，2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A组团2011年10

2、月开盘，共推出5栋多层，3栋高层。华宇城/产品类型在售产品（多层主力户型）两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫140㎡多层目前在售主力97、140平米主力两三居，在售价格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。华宇城/产品类型在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫79㎡小高层主力79-87平米两居，均价3700元/平米。华宇城/产品价格在售价格华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。从地段、产品、

3、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。细部定价参考华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场

4、影响较大，因此为本案重点参考项目。九洲·金地华章/规划九洲·金地华章/当期在售产品3层半联排别墅5-6层花园洋房一梯两户（仅剩顶层）18层高层一梯两户（在售）12层小高层一梯两户（在售）8层小高层一梯两户金地华章目前在售产品主要为18层高层。九洲·金地华章/产品类型三室两厅两卫141㎡两室两厅一卫103㎡九洲·金地华章/产品类型四室两厅三卫179㎡三室两厅两卫152㎡在售产品（多层主力户型）多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较少，均价6200元/平米。九洲·金地华章/产品价格在售价格细

5、部定价参考九洲·金地华章/整体综述九洲·金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积偏大，定位客户层次较高。从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉升整体项目品质。目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。鑫宇国际/规划鑫宇国际/规划多层小高层层高层鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫104-115㎡在售产品（多层主力户型）三室两厅一卫146㎡多层主要为104-146平米，两三居。目前在售统一一口价43

6、00.鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫61㎡在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫88㎡高层主要以61-88平米两居为主。鑫宇国际/产品价格鑫宇国际地段较好，但因营销策略等多方面原因，严重滞销。鑫宇国际/产品价格优势：小区地段好，周边商业配套成熟，销售价格低。现况：项目容积率大，品质欠缺，售楼处装修粗糙，目前处于严重滞销状态。与本项目参考：鑫宇国际目前社区品质较差，销售严重滞销，对于本案参考意义较小。参考点：多层价格4300元/平米，小高层/高层4300元/平米。大禹·加州湾/规划南加州风情，别墅、电梯洋房，拉升了整个社

7、区品质感，现场现房展示较好。大禹·加州湾/当期在售产品一期在售产品A区J区E区注：6层洋房一梯二户高层两梯三户联排别墅大禹·加州湾/产品类型三室两厅两卫128㎡两室两厅一卫97㎡在售产品（高层主力户型）97、128标准两三居，户型设计较好，在售均价3800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）三室两厅两卫142㎡电梯洋房，产品档次较高，主力142平米三居，均价4800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）跃层，标准层149㎡，地下一层72㎡大禹·加州湾/产品价格在售价格细部定价参考

8、大禹·加州湾/整体综述优势：大禹品牌优势明显，口碑及形象被公众认同。现况：项目目前已经销售近60%左右，剩余房源以高层为主，价格从去年至今基本无变化。与本项目参考：大禹·加州湾产品类型丰富，以中高端的姿态立足于市场，现房销售，此项目属于铁西区市场板块，对于本案有一定参考意义。参考点：洋房4800元/平米，高层3800元/平米。金宇·和园/规划师