某房地产项目分析报告.ppt

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1、天亚水景城三期项目分析报告新吉阳机构苏州新吉阳二○○七年九月报告内容公寓部分别墅部分营销建议壹、公寓部分一、从市场角度看相城公寓市场总体特征在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小；目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘，短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品；市场整体去化平稳，新推房源去化迅速；由于以上几个楼盘分期有房源推出，整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速，大多数新房源预热阶段就被预定一空。成交均价飙升，市场一片火暴；进入2007年，相城区住宅市场成交价格飙升，究其原因，除受到市场整体价格上

2、扬的影响，相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因。在售公寓项目分析类型楼盘可售未来将推套数合计公寓荣盛欧风丽苑05501648香城花园三期0590锦绣天地80晨曦鑫苑一期约5000晨曦印象00酒店式公寓凯翔国际广场123-1374德诚嘉元广场-约300国际服装城368-世强新尚阅城364219分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显。未来公寓市场供应分析456321本案7810119由土地拍卖可以看出，未来相城区公寓主要集中在中心城区西部，齐门北大街和规划人民路两

3、侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域。从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。总结从市场总体来看，目前相城区公寓产品处于热销状态，短期内市场“供不应求”，赋予了本案良好的入使契机；从土地供应来看，未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争；从区域发展来看，未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域；品牌开发商基本

4、集中齐门北大街和规划人民路两侧，将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力；综合分析，为了避免未来市场的残酷竞争，实现“快速销售”的目的，建议本案公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现销售。二、从产品角度看由于采取两梯两户的高层设计，产品得房率较低，舒适性不足；产品存在部分不利于销售的设计，两房产品不符合市场主流；本案产品面积均大于目前市场在售项目，直接导致产品总价较高，不利于整体销售；作为主力产品的两房户型面积大于90平方米，3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍。总结从公寓产品的设计来看，本案公寓产品存在一

5、定的不足，不利于在未来的市场环境中与品牌开发商一争高下，因此，从产品角度出发，“快速入市”是本案公寓产品的最佳途径之一。三、从客户角度看通过市场调查分析，相城区客户来源主要有以下几类：中心城区分流客户；开发区、工业园区北区内企业白领阶层；相城区改善居住条件的居民；二次购房、换房、置业的居民；部分看好相城区发展前景的投资客；10平方公里的蠡口国际家具城的客商；张家港、常熟等地有意向进入苏州的定居者。相城区域因为价格的优势，客源分布相对广泛。本案由于地理位置和产品组合的特点，目标客源将以上述客源的“黄色”部分为主。相城区公寓产品主要客户来源本案

6、客源分析由于本案近78%的产品为两房，因此本案的主要客源多为首次置业者，对于此类购房者来说，总价和首付将成为决定他们是否置业的关键性因素。由于相城区房产市场具有良好的发展前景，根据目前相城成交客户的分析统计，我们可以预见本案将具有一定比例的投资客户，对于投资客户来说，投资门槛的高低和项目增值的前景是他们考虑的重要因素。对于本案的三房产品来说，由于面积较大，总价较高，因此性价比和产品力将成为客户衡量的重要依据。综上所述，为了提升客户的接受度，实现本案公寓产品的快速去化，我司建议项目进一步提升产品竞争力，提高产品附加值和性价比。公寓部分产品建议

7、经过综合研究，根据项目实际情况，结合市场成功案例，我司建议项目公寓部分进一步提升产品附加值：地暖系统（便于施工，提升整体竞争力）；新风系统（提升产品竞争力）；隔音设备（减弱省道对本案的影响）；安全设备（密码锁，高级防盗门等）。公寓部分总结目标：快速去化策略：快速入市，抢占市场；增强产品竞争力，提升客户接受度。贰、别墅部分相城别墅市场总体特征起步较早，早期发展较为缓慢，楼盘数量较少；近年来受整体市场的影响以及招商地产等品牌开发商的带动，别墅进入高速发展期，价格上涨较快；相对于公寓市场，相城区别墅产品的后期供应楼盘较少，但规模相对较大；市场主要

8、个案分析——依云水岸占地面积：22万平米总建面积：24.2万平米容积率：1.1开发周期：总体共分三期户数：1078户物业类型：联体、叠加主力面积：联体230-320平米；叠加17