上海市某房地产项目分析报告

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1、上海市x山项目分析报告目录目录1一、总论21.1项目简介21.1.1项目概况21.1.2项目规划总体要求21.1.3项目建筑面积指标21.2编制依据21.3主要经济技术指标31.4结论3二、市场分析42.1宏观环境分析42.1.1城市概况42.1.2经济发展状况42.1.3居民生活水平52.2、房地产市场分析52.2.1房地产市场综述52.2.2板块特征62.2.3未来发展趋势7三、项目周边环境73.1项目周边环境分析73.1.1周边环境73.1.2SWOT分析83.2竞争性楼盘分析8四、项目定位94.1总体定位94.2产品定位1

2、04.3客户定位104.4价格定位11五、财务效益125.1销售收入测算125.2建设投资估算125.3不确定性分析135.4经济效益评价13   一、总论1.1项目简介1.1.1项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸

3、花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2项目规划总体要求项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1,其中多层1.4,非独立式低密度住宅0.7,建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。1.1.3项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2编制依据本报告根据目前可获取的资料，结

4、合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。 1.3主要经济技术指标占地面积142868m2总建筑面积180184.8m2其中：住宅155654.8m2多层124523.8m2叠加/联排别墅31131m2车位23030m2配套1500m2容积率1.

5、1建筑密度30%绿化率40%机动车停车泊位940个1.4结论本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。  二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1城市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有

6、人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2经济发展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点

7、，预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元，同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。2.1.3居民生活水平2003年金山区城镇职工年平均收入1

8、8500元，比上年增长8.0％；农民人均收入4832元，比上年增长9.5％。年末居民储蓄存款76.7亿元，比上年增长17.7％。农村养老保险投保率93.18％。2.2、房地产市场分析2.2.1房地产市场综述2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继