广州太古汇前期策划报告.ppt

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1、广州报业文化广场香港恒昌测量行可行性研究Chapter2：市场研究目录Chapter1:背景写字楼酒店Chapter3：成本财务商场背景Chapter1宏观中观.微观.广州市天河区项目周边区域研究次序华南地区中心城市珠江三角洲核心城市沿海经济发展带重要城市广州大连上海广州广西广东海南广州珠海香港深圳广州的地位统计时间：1999年人口:广州—685万人上海—1311万人深圳—395万人资料来源：《广州统计信息》2000年城市社会经济概况国内生产总值（单位：亿元）人均国内生产总值（单位：万元/人）社会商品零售总额（单位：亿元）人均社会商品零售总额（单位：万元/人）城镇居民银行存

2、款余额（单位：亿元）城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）资料来源：《广州统计信息》2000年统计时间：1999年城市社会经济概况对比分析旧城区②②③③①①东组团南组团44①地铁1号线②地铁2号线③地铁3号线轻轨4广州城市空间结构广州东站体育中心珠江新城旧城市中心越秀、荔湾区越秀公园海珠广场天河区新城市中心市政府城市中心东移新城市中央商务区（CBD）全国三个特许外汇金融区之一广州市交通运输中心天河区地位统计时间：1999年资料来源：《广州统计信息》2000年天河区社会经济概况体育中心购书中心天河城广场时代广场中信广场大都会广场天河娱乐广场广州东站134珠江新城至旧城区至

3、新机场至黄埔至番禺市场研究Chapter2定位：高档区位：商业中心区规模：大于2万平方米研究对象选择综合商场百货大楼写字楼五星级酒店新商务中心区传统商务区旧商业中心区综合商场天河城广场天河娱乐广场时代广场中天购物城世界贸易大厦荔湾广场百货大楼友谊商店广州百货大厦新大新东山广场写字楼中信广场大都会广场时代广场金利来中心广东国际大厦（63层）高盛大厦世界贸易大厦好世界广场健力宝大厦酒店白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)研究对象商场Chapter2-A商场供应92年至今有效供应50万m2总供应574万m2市区综合商场租赁走势元/月.M2元/月.M2资料来源：

4、广州珠江恒昌策划部天河区综合商场租赁走势元/月.M2元/月.M2资料来源：广州珠江恒昌策划部go高空置率原因市场推广不力经营管理不当.交通不便综合商场行业组合按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部行业分布按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积(包含百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积（除百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部消费力规模交通消费群体辐射范围数量档次区域购买力区域形象综合商场商户组合消费行为一站式消费百货业在商场中具存在价值行业多样化一次购足信任名优百货购物→娱乐/休闲/

5、团聚发展商区位扩大辐射范围交通规避直接竞争竞争对手项目与周边物业互补档次功能内涵经营特色项目定位商圈辐射范围扩至珠三角商业“聚核”区区位发展商品牌、实力、经验综合性高档次珠江三角洲商旅中心天河中心区区域购买力强高尚社区商圈范围核心商圈——轨道辐射范围人口538-615万人边缘商圈——珠江三角洲人口2524万人预测时间：2005年②②①①③③44资料来源：《广州城市规划》《珠江三角洲经济区规划研究》商场规模测算模型1999年地铁一号线辐射区商场吸引人口商场规模系数计算可支持商场规模10(天河城)+6×62%(时代广场)+3.3×80%(中天购物城)=16.36（万m2)T

6、=11.3（万人/万m2）核心商圈人口185.3（万人）2005年地铁二、三号线及轻轨开通商场规模测算模型可支持商场规模47.5~54.5(万m2)项目可支持规模8.7~15.1(万m2)T=11.3(万人/万m2)核心商圈人口538~615(万人)－项目所在区域已有商场10(天河城)+6(时代广场)+3.3(中天购物城)=19.3(万m2)可能竞争对手20(万m2)－go商场规模--其他影响因素项目辐射力增强经济发展消费潮流商场规模规模设计、经营、管理等方面的制约商场建议规模10/12万m2零售餐饮休闲娱乐服务商场功能设置建议百货25%服饰20%其他零售24.5%按建筑

7、面积14%69.5%13.5%3%酒店Chapter2-B五星级酒店开房率98年平均--61%99年平均--65%资料来源：广州市旅游局单位：元/房.日五星级酒店平均房价-99年99年平均--697元/房.日资料来源：广州市旅游局写字楼面积(万m2)五星级酒店写字楼-99年83569126国际大厦花园酒店白天鹅宾馆中国大酒店东方宾馆资料来源：广州市旅游局具国际品牌的商务酒店现状定位整体经营状况一般天河区无五星级酒店缺乏高级商务酒店面积*：40,000m2客房数：400间酒店规模建议*面积包括车库、设备用房分摊写字