中大财富广场销售建议初改.ppt

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1、四川鑫联行房地产营销策划有限公司二〇一六年四月十二日中大财富广场项目诊断及营销策略建议区域市场分析项目现状及问题诊断问题解决办法及建议项目营销策略提升鑫联行团队介绍目录区域市场分析一绵阳房地产市场概述区域竞品分析绵阳房地产市场概述1、整体市场、经济不景气2、市场库存压力过大3、消费信心不足4、投资客户减少市场概述价格走势绵阳房地产市场概述1、2015年绵阳市主城区销售均价2015年绵阳市各区域成交均价，涪城区为4907元/平米。2015年成交量同比增加13%4907元/㎡2015年绵阳市各区域成交均

2、价，涪城区为4907元/平米。2015年成交量同比增加13%绵阳房地产市场概述2、近一年来绵阳市房地产市场销售价格走势2016-02月：绵阳市成交均价4459元/㎡-5%从2015年7月以来，成交均价持续走低。。。。。2016年2月成交均价跌破4500元/平米。绵阳房地产市场概述总结经济下行市场疲软总结：基于此，很多开发商在目前经济环境下，放弃能够获得单个项目的高额利润，转而寻求更高的资金使用效率，以此获得更高的机会成本。区域竞品分析周边项目情况物业类别：住宅建筑类别：点式高层装修状况：公共部分简装

3、开盘时间：2011年1月交房时间：2012年03月物业费：1.50元/平方米·月建筑面积：46000多平方总户数：660户优点：地理位置优越，宜居宜商，现房；户型面积：47-120平米；销售情况：2015年实际销售套数284套，成交均价约5200元/平米，成交金额近1亿；缺点：无停车场、楼道昏暗、无入户门厅金和大厦区域竞品分析周边项目情况东方广场物业类别：高层项目特色：规模大、景观好建筑类别：板楼高层容积率：6.61开盘时间：2012年5月交房时间：2013年09月物业费：2.00元/平方米·月优点

4、：交通要道腹地、东方红桥头堡位置产品类型丰富，小区配套完善，有商业街、超市、幼儿园、业主活动空间等，地下车位充足，靠近学校、人民医院较近，交通便利销售情况：2015年底住宅已全部清盘，现市面上二手房较多，且剩余约1.2㎡商铺（24间）待售物业类型：高层住宅项目特色：临绵中近开盘日期：2015年5月交房日期：2016年6月底物业费：1.6元/平米/月建筑面积：28735㎡户　　数：400优点：紧靠临园干道，交通便捷。西倚万达CBD商圈，东靠沃尔玛商圈，临绵中较近，投资、自住主题明确，价格便宜。缺点：产

5、品为假日公寓，市场接受度较弱。区域竞品分析周边项目情况冠城一品区域竞品分析物业类型：住宅项目特色：市区中心地段物业特色：SOHO开盘日期：2011年4月28日交房日期：2012年3月31日物业费：1.50元/平方米·月建筑面积：40000㎡户　　数：440户优点：市中心皮鞋大楼旁边，交通便捷，配套成熟。缺点：产品为SOHO，但性质是住宅，且存在居住/办公混居现象。销售情况：目前剩余约290套房源，带租约销售价5777元/㎡，裸卖价5666元/㎡周边项目情况金三角SOHO区域竞品分析竞品分析总结：目前

6、市中心临园干道区域沿线竞品楼盘较少，除商铺外产品竞争压力较小，上市销售均有一定年限，美誉度及知名度愈渐减弱，本案目前处于排号阶段，从二次包装、整改方面入手仍然有机会打造成功。项目现状及问题诊断二项目基本信息项目现状及问题诊断项目基本信息经济指标占地面积12亩总建面6.5万㎡住房建面1.2万㎡（126套）写字楼建面2万㎡（256套）商业建面1.5万㎡（95间）车库1.7万（408个）容积率5.6绿化率25%写字楼22F（商业5F）住宅23F（商业5F）地下室3F区域价值本项目位于绵阳市中心最繁华交通要

7、道临园干道；绵阳市中心交通杻纽科委立交桥旁，属科委立交商圈；距凯德广场商圈仅一桥之隔，距其它商圈距离同样很近；所处位置靠近绵阳各大传统商圈腹地，人气吸附能力较高；绵阳市中心仅剩不多的“市中心位置开发地块”。凯德广场商圈跃进路商圈公园口商圈本案火车站万达商圈老百盛商圈直线距离2公里项目基本信息地段价值目前绵阳市中心最繁华商圈划分：凯德广场商圈、老百盛商圈、跃进路商圈、公园口商圈共四大商圈，同时距离火车站万达商圈直线距离也仅仅只有2公里。本项目紧邻凯德广场商圈，跟其它四大商圈仅隔约三分钟路程，地理位置得

8、天独厚。随着绵阳城市加快发展，市中心可用地块日渐稀少，也促使本项目地段价值大幅提升。项目基本信息户型分析—商业优点：1、商铺开间、进深比例较合理，面积适中，利于销售。2、商铺方正无异形，基本没有剪力墙遮挡，利用率高。缺点：1、内铺较多，不利于销售，销售价格不能最优；2、商业楼层较高，4-5层销售较难；3、4-5层按揭办理困难。项目基本情况项目基本情况户型分析—写字楼优点：1、无剪力墙遮挡，空间灵动多变，可任意组合。2、层高4米，客户接受度高，利于经营。缺点：1、单间面