菏泽新天地策划提案.ppt

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1、2013年6月27日金知业营销策划荣耀生活，由新天地开始目录第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分项目推广策略第四部分营销活动前言通过对本项目前期的区域市场调查及分析，并根据现今菏泽市及项目所在区房地产市场具体情况，完成本次策划。我们面临的核心任务是：树立天华品牌，尽快启动项目入市，在短时间内，进行大量的蓄客，创造项目火热销售的局面，让项目在区域市场中排众而出、斐然独立。目前，天华新天地项目还未正式入市，地块调研报告已经完成，地面为净地，周边市政道路已完善，地块内有规划施工水泥道路，一排已建成工业厂房和一栋以建成可用的四层商务办公楼，地面主要为杂草，另外地块内还有部分残留塔吊，地块四

2、周围墙已经建好地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等。在本次营销推广工作中，将对项目的各类型卖点进行梳理，找到项目的核心利益点与差异点。第一部分项目分析本报告旨在对前期项目定位的分析、对当前营销环境的诊断、对目标客户群体的把握，并结合天华新天地项目自身的产品特点，树立天华地产品牌，通过对项目、区位以及项目形象的包装，从而理清项目的策划思路，并建立严密且符合项目主题的营销体系，在此基础上，制定整体营销策略与各阶段营销部署。2、项目所在区域房地产市场目前本项目区域内有方信嘉和苑（1公里）、睿鹰家园（1.5公里）、现代城（1.5公里）、金盾花园（1公里）、奥斯卡春城（0

3、.6公里）、德林华府（0.6公里）、文苑小区（0.7公里）、景韵苑（0.5公里）等小区。其中睿鹰家园、现代城、金盾花园为成熟入住小区，该项目区域内目前开发在售的项目有方信嘉和苑、中富奥斯卡春城五期、中富德林华府、将军苑、景韵苑三期，区域内成交价格在3000—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3500左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。3、项目区域竞争楼盘情况小结：从区域内市场竞

4、争项目调研来看，区域内成交价格在3500—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3700左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。通过5、6月份市场情况来看项目所在区域市场项目成交量保持了一定的增幅，在具体营销活动的遮盖下，各项目价格保持平稳；区域内产品形态更加丰富，增加了公寓、商业、别墅等，同时品质有所提高；周边直接竞争项目近10几个，同时区域发展快速，新概念、新推广手段频出；区域内目

5、前在售项目的入驻率较好，入住人群平均量偏低。4、营销推广环境分析通过对现阶段，菏泽整体房地产市场的营销环境以及项目所在区域房产市场环境分析，明确项目所处的市场竞争状况，为项目找到突破口和差异竞争力。分析：菏泽的整体房地产产品及营销水平随着外来开发商和外来营销团队的强强联合已逐渐走向成熟和不断的提高创新。市场在发展，但是竞争激烈程度却加大。由于区域房地产项目的增多，价格制定及抗性不确定因素变大，促使区域项目在入市后的营销压力加大。对于现阶段的天华新天地项目来说，无论客群是如何定位，营销取向如何制定，都会面对相应的直接竞品和对手。因此，项目在现有产品基础上，本项目必须坚持两手抓：一方面对产

6、品进行深入分析，提炼项目生活理念和包装项目形象；另一方面必须在营销上实现创新，找到一条属于自己的独特营销制胜之道！5、项目产品分析结论：本项目与牡丹区政府广场相对，因此在项目推广及定位中将整合区政府广场的资源优势，最大化发挥项目区域价值为保证本项目在市场中取得一定的竞争优势，根根据客户群需求打造项目个性化的鲜明特性，与市场形成差异化。同时借助本项目所拥有的资源，充分挖掘生活力、形象力与创新力！6、项目客户群分析我们的项目直接面临的客户群：项目周边务工人群根据调研，项目周边存在着不低于三十家工厂企业，务工人群至少在数万人以上，这部分人群将成为本项目最大的客户群，并且这部分群体有稳定的收入

7、基础，对于这部分群体我们的项目在推广时将抓住其购买心理，进行有效推广项目客户群总体特征客户群体特征描述：项目客户群多为刚需客户，并且都为项目周边客户群，这部分客户群多看重项目便利距离老家或工作地点近，其次根据这部分客户需求价格也是他们购房的重点，在推广宣传上则以比较直接明朗的方式去冲击这部分客户群。购买动机描述：他们有一定的购买力，但并非城市的上层，他们在购买时会因为价格低而购买，同样也不会刻意去追求豪华，而是因为适合自己而产生强烈的认同感。结