菏泽新天地策划提案

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1、2013年6月27日金知业营销策划荣耀生活，由新天地开始目录第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分项目推广策略第四部分营销活动前言通过对本项目前期的区域市场调查及分析，并根据现今菏泽市及项目所在区房地产市场具体情况，完成本次策划。我们面临的核心任务是：树立天华品牌，尽快启动项目入市，在短时间内，进行大量的蓄客，创造项目火热销售的局面，让项目在区域市场中排众而出、斐然独立。目前，天华新天地项目还未正式入市，地块调研报告已经完成，地面为净地，周边市政道路已完善，地块内有规划施工水泥道路，一排已建成工业厂房和一栋以建成可用的四层商务办公楼，地面主要为杂草

2、，另外地块内还有部分残留塔吊，地块四周围墙已经建好地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等。在本次营销推广工作中，将对项目的各类型卖点进行梳理，找到项目的核心利益点与差异点。第一部分项目分析本报告旨在对前期项目定位的分析、对当前营销环境的诊断、对目标客户群体的把握，并结合天华新天地项目自身的产品特点，树立天华地产品牌，通过对项目、区位以及项目形象的包装，从而理清项目的策划思路，并建立严密且符合项目主题的营销体系，在此基础上，制定整体营销策略与各阶段营销部署。2、项目所在区域房地产市场目前本项目区域内有方信嘉和苑（1公里）、睿鹰家园

3、（1.5公里）、现代城（1.5公里）、金盾花园（1公里）、奥斯卡春城（0.6公里）、德林华府（0.6公里）、文苑小区（0.7公里）、景韵苑（0.5公里）等小区。其中睿鹰家园、现代城、金盾花园为成熟入住小区，该项目区域内目前开发在售的项目有方信嘉和苑、中富奥斯卡春城五期、中富德林华府、将军苑、景韵苑三期，区域内成交价格在3000—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3500左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，

4、营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。3、项目区域竞争楼盘情况项目名称位置成交价格推广手段户型销售情况商业景韵苑中华路以北、重庆路以西3700多户外宣传无优惠活动93㎡两室两厅、108㎡两室两厅、130㎡两室两厅三室两厅目前剩余100套可售房源沿街一二层商铺门市时代奥城菏泽市中华路777号4400多98、99折优惠商业面积10㎡—40㎡，住宅90㎡、99㎡、120—140㎡中大户型30余套左右、10套公寓10万㎡沿中华路商业，奥城广场中富奥斯卡春城5期菏泽市重庆路555号4000左右5期新推出3栋高层，交一千抵一万101.2

5、5㎡107.8㎡两室两厅114.11㎡三室两厅、120.22㎡三室两厅————沿街商业(已售完）项目名称位置成交价格推广手段户型销售情况商业方信·嘉和苑黄河路与重庆路交汇处均价3900多0首付，95、96折优惠，顶层特价房便宜3—5万115㎡三室两厅94㎡两室两厅121㎡三室两厅目前在售5#、6#7#楼房源，5、6#楼已售一半无商业海润康城菏泽市中华路二十一中东临4700左右一万抵三万、三万抵五万、五万抵八万89㎡两室两厅、110三室两厅、120—140三室两厅由于开盘选房本月成交100多套左右沿街两层两铺，目前未对外销售中达金河湾菏泽市环城公园以南

6、、中和路以北、水邑皇家以西、武装部以东4200多98折，2期蓄客中1期剩余顶层房源134㎡及2期房源10余套500米中河路餐饮一条街项目名称位置成交价格推广手段户型销售情况商业将军苑西安路与八一街交汇处西行500米路北4500左右推出15套一口价特价房，最高优惠7万元90㎡—140㎡目前一期四栋高层已售至百分之80左右沿街商业、游泳馆、超市，建筑面积为10万平方米万家新城菏泽市中华路以北，青年路以西，双井街以东，迎宾路以南价格未出（不低于4500）前处于客户积累阶段，预约等程序尚未开启90㎡—140㎡未对外销售，积累部分客户总建筑23000㎡的商业步

7、行街名仕豪庭中华路与成阳路交汇处具体价格未出下半年进行认筹，目前积累客户中30—140㎡————沿街部分商铺小结：从区域内市场竞争项目调研来看，区域内成交价格在3500—4000之间，其中距我们项目最近的方信嘉和苑价格实际成交价格在3700左右，而中富奥斯卡春城及德林华府在售价格在4000左右，区域户型面积主要集中在90㎡—120㎡中小型户型，通过调查该区域内竞争楼盘整体开发档次以中低档为主，营销手段一般，宣传介质较少，因此为我们的项目市场推广提供了机会。通过5、6月份市场情况来看项目所在区域市场项目成交量保持了一定的增幅，在具体营销活动的遮盖下，各

8、项目价格保持平稳；区域内产品形态更加丰富，增加了公寓、商业、别墅等，同时品质有所提高；周边直接竞争项目近10