长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告.ppt

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1、中顺·心星国际大厦定位/产品/营销思考中原湖南中原事业一部写在前面的话在前沿，我们需要领跑的勇气；在市场，我们需要搏击的智慧；在酒店、写字楼、公寓的自我中，我们需要祭旗；任他风起云涌，我自岿然不动；原顺于此，凯旋而归！项目区位：省府旁，长株潭融城核心本案位于芙蓉南路和电力路交汇东南角紧临湖南省政府、天心区政府机关大院两型社会改革区，长株潭融城核心区域区域是长沙乃至湖南唯一的集CPD、CAD、CBD、CLD、CED、CHD于一体的政治、文化、商务、金融、酒店、会展以及生活中心。CPD核心地段，财经与行

2、政融合的绝版区位4项目指标占地：25385.09平米项目组合规划：五星级酒店+写字楼+公寓+商业等配套设施总建面：124060平米，其中酒店：30000-35000平米，200间客房，但其他公寓可返租写字楼：22000平米左右公寓：25000平米左右商业配套:12000平米左右层数：均21层规划用途：商业建筑密度<=36%容积率<=5.5绿地率>=35%车位：约700项目资源及配套交通配套：中华第一路—芙蓉南路，地铁一号线，长株潭轻轨，交通核心区；行政资源：天心区政府、湖南省政府，具备强势行政配套资

3、源；环境资源：天心区政府80亩湖泊花园、芙蓉南路两厢绿化带、省政府山体水景公园、天心生态新城等绝无仅有的生态配套资源；其他：省文化公园、科技馆、文化馆等湖南首席商务生活中心湖南总部基地，行政官邸项目现有定位S（优势）：S1、位于长株潭融城核心区S2、昭示效果及交通状况均良好S3、临靠省政府，行政资源的强势支撑S4、物业自身的顶级酒店商务配套S5、整体定位的高启和发展商的品牌效应W（劣势）：W1、限高制约，较难树立区域标杆的鲜明形象W2、目前配套较为不足，片区商务氛围未树立O（机会）：O1、片区商务配

4、套稀缺性O2、未来政府政策的支撑（城市南拓，天心免税等）T（威胁）：T1、中心片区商务体系齐全对项目形成极大压制T2、片区未来将有中信新城等众多商住项目出现，存在一定竞争威胁本案SWOT分析中投入高形象高回报根据项目质素、市场分析和机会研判，对于本项目，中原认为，应该秉着以下原则，对整个项目进行思考和定位中原目标：价格目标：写字楼10000元/㎡，公寓7000元/㎡；销售量：写字楼（约为2.1万㎡）销售80%，公寓（约为2.5万㎡）销售95%；销售周期：10个月；回款目标：3.34亿中投入高形象高回

5、报为什么要中投入？因为我们必须有效规避市场风险InvestmentRisk风险研判12风险研判：长沙办公物业发展的阶段萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段驱动因素表现形式客户特征产品特征客户关注点办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项/商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置/价格/交通/使用成本追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业/初具规模的企业商务公寓为主，部分写字楼位置/配套/硬件/商务氛围需求多样化，注重品味和形象多样化各种类型企业写字楼为主，商务公寓为辅地段/服务/软环境/健康、风

6、景长沙办公物业正处在发展阶段，商务公寓仍居主导地位风险研判：长沙写字楼概况供应据中原调研：热销主力户型面积区间主要为90-150平方（中小型），其次为200-300平方（大企业）；低档物业如ART国际（公寓为主，可改写字楼），价格在4000元/㎡以下；中档物业如城市快线，价格在5500-6000元/㎡之间；高档物业水如华美欧国际、中天广场等高档写字楼，价格≥8000元/㎡；供应情况整体上，长沙纯写字楼供应量有限，2009年基本没有写字楼项目入市；入驻情况与其地理分布特点相关联。中心板块物业因商业气氛

7、浓厚，人气高，其入驻率最高，达到了90%以上；紧挨中心地段的区域入驻率仅达50%；入驻率最低的为省府板块，省府南迁虽会将经济中心南移，但仍处于发展阶段，入驻率仅为20%。风险研判：长沙写字楼概况项目名称销售价格入驻率销售率备注中天广场12000元/平方20%35%只引进高端企业华美欧国际8100元/平方35%70%——顺天财富中心已售完90%———亚大时代不卖只租80%———中隆国际已售完90%———湘域中央已售完60%———标志商务中心已售完0—2009年4月降价销售，6900元/平米2008年之

8、前入市的商务楼基本售罄，且入住率较高；新入市的顶级商务楼销售较差，且入住率均不高。15风险研判：升级的商务品质需求周期较长未来几年，长株潭将是中国发展最快的区域之一，从长远上看，将极大升级长沙的商务品质需求；但是短期内商务办公提升空间仍然有限。长沙作为两型社会建设综合配套改革试验区的发展正式进入国家的重大战略布局，中部崛起的双核心之一。从长远上看，将有一大批湖湘本土企业和外来及外资品牌企业入住两型特区，带来大量及高品质的商务需求。但从短期来看，整体经济对商务空间的提升