无锡中锐佳城国际大厦产品定位及初步营销方案

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1、中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案前言随着中国入世后全面开放和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。由此而来，中国商业地产的发展空间也进一步得到放大。但随着商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜，而导致市场竞争进一步加剧，成本居高不下，利润空间进一步紧缩，经营模式落后，供应和需求存在一定的错位等难题。特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，同质产品竞争惨烈，产品开发经营的风险加大等趋势的出现，促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。而无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜

2、城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐，加快外向型商贸流通业的建设；这使得写字楼市场的需求量很大。无锡周边几个区，如锡山区、惠山区、还有新区等都在招商引资、开公司、设厂房，一些国际500强企业和国内的百强企业，以及来自港、澳、台、韩国、日本、以及东南亚等地的不同企业进驻无锡，他们都需要大量的、设计先进、功能齐全的高档办公环境，而在无锡写字楼市场上，真正能适应，或

3、者说能够完全赶上国际化标准的办公楼几乎没有，尤其是适合市场需求的综合性写字楼物业，也是目前商业地产的一个空白点。怡信天成——我本善土·达信天下第80页共80页中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案结合本项目而言，如何以市场为依据，作出准确的产品定位将直接关系的本项目的成败，因此，只有在细致研究本区域商业、写字楼供需市场情况，并研究消费者对产品的偏好，才能给本项目的产品作出准确的，合乎市场需求的产品。本报告即从以上几点原则出发，根据本项目的一种综合物业形态，重点对写字楼市场、商务公寓市场作了全面了解，希望在此基础上得出的产品定位及营销推广方案能给贵公司下一步的产品运营决策提供依据。谢谢！无锡市

4、怡信天成投资顾问有限公司总经理：2006年6月怡信天成——我本善土·达信天下第80页共80页中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案目录一、市场背景----------------------------------------------------p5（一）商业市场（二）办公写字楼市场（三）酒店公寓部分二、区域消费者研究---------------------------------------------p33（一）办公部分（二）酒店公寓部分三、项目分析----------------------------------------------------p37（一）项目资源评判（二）

5、目前产品规划分析（三）项目SWOT分析四、项目定位----------------------------------------------------p52（一）定位原则（二）项目整体定位（三）项目形象定位（四）项目产品功能定位（五）项目消费者定位五、项目推广----------------------------------------------------p58（一）推广总思路（二）具体推广策略六、项目营销----------------------------------------------------p64怡信天成——我本善土·达信天下第80页共80页中锐·佳城国际大厦产品定

6、位及初步营销方案（一）销售方案（二）销售计划七、项目价格制定-----------------------------------------------p68（一）定价原则（二）定性——市场比较法（三）定量——收益还原法（四）结论八、项目成本及投资回报概算----------------------------------p72（一）经济指标（二）销售预计（三）成本预估（四）静态收益测算怡信天成——我本善土·达信天下第80页共80页中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案一、市场背景（一）商业市场1、无锡商业发展及格局演变（1）无锡商业总体状况描述l无锡素有“小上海”之称，商业氛围浓郁，商业

7、基础较好；由于地处长江、京杭大运河之畔，自古以来交通便利，商贸云集，明清以来，就以“米市”、怡信天成——我本善土·达信天下第80页共80页中锐·佳城国际大厦产品定位及初步营销方案“布码头”著称于世。l传统商圈为解放环路以内的市中心地块，近年来随着城市的不断向外扩张，市中心的商业效应向副中心区、新区等转移，其商业物业价格急遽上升。l商业业态不断创新，新兴业态蓬勃发展，除传统的百货大厦、连锁超市、专卖