无锡盛世新城项目营销战略诊断报告.ppt

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1、——盛世新城项目营销诊断诊断市场营销部、无锡公司2010年3月31日目标下的战略报告思路销售目标与现状分析实现目标的障碍目标下的战略实现战略的行动解决实现可借鉴案例第一部分：销售目标与现状分析第二部分：实现目标的问题及障碍第三部分、项目目标客户预判第四部分：项目产品价值重塑第五部分：项目推广策略报告目录第一部分、销售目标与现状分析盛世新城二期销售目标短期目标中期目标远期目标二期首次开盘剩余房源，约80套、12000平米、9000万元持续热销，完成2010年全年7.5亿元，约800套房销售指标无锡公司可持续发展

2、建立公司独特的品牌价值新城品牌在无锡成功落地控制营销成本远期可持续发展的营销力降低经营风险带来利益必备条件当前首要任务：实现短期策略目标一期尾房+二期首次开盘剩余80套房源快速售罄；改变销售表现欠佳的局面，重振士气；扭转盛世新城区域标杆楼盘地位不保的局面。迫在眉睫：4-5月集中开盘的筹备（蓄客）盛世新城二期销售现状总面积：129096.84平米，1101套二期9#楼100套房源+一期33套房源开盘时间：2010年1月下旬首次开盘，销售周期2个月推广费用：76.85万元二期9#销售率：套数的51%，9#100套

3、房源，已售51套。是滞销？还是价格上涨后的正常过渡？二期鸟瞰图盛世新城2010年1季度计划与实际完成比较回笼计划实际完成(截止至3月29日)偏差率销售套数（套）5852（其中51套为9#房源）-10.34%销售金额（万元）48513971-18.14%1季度回笼计划与实际完成有一定偏差，但偏差率在20%以内，属可控范围。盛世新城2010年3月来人来电成交走势图3月下旬来人、来电、成交量明显有拉升;但目前成交基本为二期9#房源，一期尾房仅成交1套，二期的开盘及持续销售未能有效促进一期尾房销售。片区竞争项目3月成

4、交情况(3.1-3.27)时间第一周（3.1-3.6）第二周（3.7-3.13）第三周（3.14-3.20）第四周（3.21-3.27）四周总情况均价成交情况案名成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积总成交套数总成交面积金太湖(商业为主)3286.1711936.268919.47102015.64324157.536500欧风新天地8823.727764.515399.27683.542726719140凤凰城0073381.8005618.11123999.99410爱家金河湾1

5、09723431.891176.981033.1303613.88489常工城尚城002281.7671077.551142.88101502.1911982盛世新城3336.122251.42184.7161430.86222103.17674盛世新城3月成交价格为片区最低；凤凰城可售房源少，正为4月10日加推6#作集中蓄水，且价格将拉升至10500-11000元/平米，故3月成交量较少；去掉凤凰城蓄水导致成交下降因素，盛世新城3月成交套数、面积，仅比常工城尚城（定位高端、价格最高）高，销售表现非常一般。盛

6、世新城与竞争项目成交分析注：盛岸路板块3项目因区位差、品质差，未列入竞争项目1-3月销售套数开盘方式销售价格销售环境绿城玉兰花园约250套集中开盘，3月27日加推2、6#共300套房源，当日销售过80%，约250套均价12500元/平米仅有售楼处、户型图，无样板房、示范区、楼书盛世新城58套1月23日集中开盘，销售20多套，后持续销售均价7674元/平米仅有售楼处、楼书，无示范区和实景样板房盛世新城与无锡标杆项目销售速度比较绿城玉兰花园相比1季度回笼计划，盛世新城未完成指标，但偏差率还在可控范围内；相比片区竞

7、争项目，盛世新城销售表现非常一般；相比无锡标杆项目，盛世新城销售表现已望尘莫及。盛世新城销售目标与现状分析结论“滞销”可能言重了，但我们真的慢了一拍！第二部分、实现目标的问题及障碍盛世新城与竞争项目产品价值比较项目盛世新城凤凰城欧风新天地金太湖爱家金河湾常工城尚城区位★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★建筑风格★★★★★★★★★★★★★★★★★(优势明显)★★★★规划★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★社区园林景观★★★★(优势明显)★★★★★★★(无景观)★★★★★★★★(优势明显)户型★★★★★

8、★★★(房型不正)★★★★★★★★★商业配套★★★★★★★(优势明显)★★★★★★★★(优势明显)★★★★★★开发商品牌★★★★★★★★★★★★★★★★综合评价★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★盛世新城除区位价值被低估外，整体产品竞争力处于中间偏上水平。盛世新城与竞争项目供应结构比较项目盛世新城凤凰城欧风新天地金太湖爱家金河湾常工城尚城供应结构84平米2房125平米3房100平米2房16