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1、2)(X7年第9期南方金融No.9,2X()7(总第373期)SouthChinaFinaneeGenera]No.373从美国次级债危机反思中国房地产金融风险冯科,(北京大学房地产金融研究中心北京10871,。,摘要:由于美国房价的持续下跌以及房贷违约率的上升美国次级债风波席卷全球从7月中下旬以来全,。,球主要指数都经历了较大幅度的调整我国A股市场也是受到了短暂的波及显然美国次级债危机引起金融风暴全球共振之际,我们更加应该引以为戒,反思中国房地产金融风险。基于此,本文希望通过剖析美国次级债危机的基础上,分析中国房地产金融现状与问题,并提出应以创新化解我国房地产金
2、融风险。:;;关键词次级债房地产金融金融创新:F8.4文献:A文:17一91一218一中图分类号30标识码章编号004o7(09卜朋02、。一美国次级债危机剖析此乃导致美国次级债危机的直接原因,,:在美国的房地产信贷市场上根据客户的信用等但是笔者认为其根源在于两方面,、“’-,、。级分为优质贷款市场ALI’A贷款市场次级贷一是作为金融产品的次级债自身存在统计缺陷。,款市场优质贷款市场一般要求客户信用等级高(信由于可以零首付即使违约也不会对借款者造成实质,,。。,用分数在660分以上)收入稳定可靠债务负担合理性的经济损失这意味着次级抵押债存在着天生的但是,由于优质抵
3、押贷款市场门槛较高,大量信用程设计缺陷。同时,这种初期几乎不用月供、而几年后度较差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷月供压力逐渐增加的产品设计,也加大了房地产的投,J哇。款的消费者往往转向次级贷款该类贷款对信用要求机,程度不高但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2到。AAA3个百分点4对于次级市场而言,次级贷款产品种类很多,比人型投资丛公外l幼拟资翻L构、3、如无本金贷款年可调整利率贷款5年可调整利率、。贷款选择性可调整利率贷款等这些贷款的共同特ōùù卜ù监对商冲业1,卫l丛抵银金押行,,点就是在还款的开头几年每月按揭支付很低且固货款定,等到一定时间之后,还款压
4、力徒增。无疑,当人,。们预期房价仍会不断上涨的时候风险是可控的即图1美国次级债的运作过程使贷款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过二是资产评级公司的操守存在问题以及政府监管。,。,不到位资房产增值获得再贷款来填补缺口因此这些次级产从美国次级债的运作过程(图l)来看。,。,产评级推动着所有业务环节比如次级贷款机构资品深受贷款人的追捧据统计2006年次级债占美国,,产证券化的次级债产品初期穆迪或标普只给予BBB整个按揭贷款的市场份额达到20%比2001年的规模。,、翻了一番。其中,低收人证明贷款的比重上升到46。以下评级此时对于只能涉足AAA级的退休基金%、,20
5、06年,在用次级贷款购买房屋的交易中,首付规模保险基金政府基金等美国大型投资机构而言次级。,。,仅为6%而且这些贷款中的四分之三的贷款人选择债根本就不在其投资范围内但是经过投资银行的“”,、,的是前两年利率很低,而第三年开始利率迅速提高的提炼与包装穆迪标普动摇了其处于多方面考,。,。虑最终给予了高级品CDO评级为AAA这样经次级产品然而,由于美国近年房价的持续下降,以及持续过包装后的高风险的次级债纳入了大型投资基金以及。加息带来的还贷压力加大,致使美国次级抵押贷款的外国投资机构的视野而风险更大的中级品CDO与普。,。,通品CDO由对冲基金来管理由于高风险对应高回报
6、违约率不断上升目前次级贷款超过60天的拖欠率,。,。,在房地产景气时候已逾巧%正在快速扑向20%的历史最新记录无疑对冲基金获得快速的发展商业收稿日期:207一0-828,,,。作者简介:冯科(1971一)男广东河源人供职于北京大学房地产金融研究中心《南方金融》00年第79期2,。,,银行也渐渐接受对冲基金的C质押O贷款参与到这处于偏低水平图3所示上世纪so年代D至o年代初。,,、、、,高风险的游戏之中此后CDO的衍生物比如合成瑞士挪威德国加拿大等发达国家房地产信贷、,。,,CDOCDO平方等获得了快速发展其中风险非余额占总信贷余额的比重都处于比较高的水平如瑞。、、
7、,、。常高的普通品合成CDO也获得穆迪标普AAA评级士高达50%以上英国日本西班牙相对处于比较,,。BIS统计显示207年第一季度发行量为1210亿美元低的水平比如英国维持在28%左右的水平总体上“,’,,,的合成CDO对冲基金占了3%的市场份额令来看这些经济发达国家房地产信贷余额占总信贷余“。人惊讶的是包括养老保险基金和外国投资人在内的保额的比重都在30%一50%之间而我国却远远低于这”,“,’。,,守型基金居然集中投在合成CDO之中风险最个水平可见与国际水平相比我国银行体系承担大“CD,。。的普通品合成o’之中的房地产金融风险仍处于较低水平但由于我国银行无疑,
8、这些大基金
