商业地产超高层写字楼标准模块分析

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1、商业地产超高层写字楼标准模块分析-基础理论摘要：超高层写字楼的项目在地产市场运作得越发成熟，经济合理性成为项目成立的基础条件。由于基本功能的一致性，标准模块的设计成为可能，通过对实例项目的分析研究，达到功能与造价均衡的目的。关键词：超高层写字楼标准模块平面设计经济合理abstract:tallofficebuildingofprojectinrealestatemarketrunmoresophisticated,economicrationalitybeprojectestablishedbasicconditions.becausethebasicfunctionoftheconsi

2、stency,standardmoduledesignbecomespossible,and,throughtheanalysisoftheprojectforexample,reachfunctionandcostthepurposeofequilibrium.keywords:tallofficebuildingstandardmoduleplanedesignreasonableeconomy中图分类号：s611文献标识码：a商业地产超高层写字楼标准模块分析-基础理论摘要：超高层写字楼的项目在地产市场运作得越发成熟，经济合理性成为项目成立的基础条件。由于基本功能的一致性，标准模块的

3、设计成为可能，通过对实例项目的分析研究，达到功能与造价均衡的目的。关键词：超高层写字楼标准模块平面设计经济合理abstract:tallofficebuildingofprojectinrealestatemarketrunmoresophisticated,economicrationalitybeprojectestablishedbasicconditions.becausethebasicfunctionoftheconsistency,standardmoduledesignbecomespossible,and,throughtheanalysisoftheprojectfo

4、rexample,reachfunctionandcostthepurposeofequilibrium.keywords:tallofficebuildingstandardmoduleplanedesignreasonableeconomy中图分类号：s611文献标识码：a文章编号：概论中国的房地产业在继续发展，而商业地产的开发有如一匹黑马，发展迅猛。大型的商业地产无疑都是城市重点项目，除了要满足城市的购物、办公等需求外，也要考虑到城市的景观需求。成为城市地标、时代的名片不仅仅是政府的要求，也进入了开发商潜意识的追求目标。于是造就出一批过分注重商业地产视觉形象上的标新立异，规模巨大，

5、堪比国家级地标的项目。但是国家项目由政府买单，与项目的直接收益回报无太大关系，更注重的是长久的国家形象。而对于商业地产来说，经济合理性才是其生命力所在。功能合理与投资收益的整合才是项目规划的重点。由于商业地产是一个比较新的行业，传统的商业模式经验很难运用到新型的商业项目中去。万达地产作为国内成熟运作商业地产集团，其开发模式值得探讨与借鉴。其商业项目开发注重计划性、综合性与运营的统一性。自不同业态的统筹方面，结合购物、餐饮、娱乐、酒店、公寓、商务办公等多种形式。落实到具体建筑形式，即一个综合商业项目，由大商业、酒店、住宅、和高层（超高层）写字楼组成。本文则以超高层写字楼为主题，以万达广场中

6、六个超高层写字楼资料为例，分析探讨最为经济的标准化平面模块。平面分析2.1超高层办公楼标准层平面形状分析：建筑平面形状越简单，它的单位面积造价就越低。根据体型系数以及统计数据显示，一般情况下建筑周长与建筑面积比越低，即平面形状越接近正方形设计越经济。因此建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物的长宽比。2.2超高层写字楼墙筒尺寸分析：墙筒尺寸指从外幕墙到核心筒最外侧墙边的距离。墙筒尺寸的确定需综合考虑以下的因素：1）墙筒尺寸小，空间划分的种类也越少，灵活性降低。反之，尺寸大，分隔组合的可能性越多，灵活性越大。而对于开发商来说，整层卖出的几率比较少，灵活划分空间出售是

7、写字楼销售的大方向。2）墙筒尺寸越小，建筑交通面积和公共空间面积所占的比例会相对增大，使得建筑实用效率降低。尺寸越大，每层的办公面积越大，建筑的使用效率越高；3）墙筒尺寸越大，房间内区的面积越大。办公室内区距离外窗较远，空气流动性差、品质得不到保障，无法利用自然采光。内区的办公环境是较差。反之，尺寸小能够提高办公空间的整体品质。4）墙筒尺寸越大，外柱到内筒的跨度越大，框架梁的高度越大，在同样层高条件下的室内净高越小。因此，选择写字楼