商业地产超高层写字楼标准模块分析

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1、商业地产超高层写字楼标准模块分析　　摘要：超高层写字楼的项目在地产市场运作得越发成熟，经济合理性成为项目成立的基础条件。由于基本功能的一致性，标准模块的设计成为可能，通过对实例项目的分析研究，达到功能与造价均衡的目的。关键词：超高层写字楼标准模块平面设计经济合理　　abstract:tallofficebuildingofprojectinrealestatemarketrunmoresophisticated,economicrationalitybeprojectestablishedbasiccondit

2、ions.becausethebasicfunctionoftheconsistency,standardmoduledesignbecomespossible,and,throughtheanalysisoftheprojectforexample,reachfunctionandcostthepurposeofequilibrium.　　keywords:tallofficebuildingstandardmoduleplanedesignreasonableeconomy　　中图分类号：s611文献标识码

3、：a文章编号：　　概论　　中国的房地产业在继续发展，而商业地产的开发有如一匹黑马，发展迅猛。大型的商业地产无疑都是城市重点项目，除了要满足城市的购物、办公等需求外，也要考虑到城市的景观需求。成为城市地标、时代的名片不仅仅是政府的要求，也进入了开发商潜意识的追求目标。于是造就出一批过分注重商业地产视觉形象上的标新立异，规模巨大，堪比国家级地标的项目。但是国家项目由政府买单，与项目的直接收益回报无太大关系，更注重的是长久的国家形象。而对于商业地产来说，经济合理性才是其生命力所在。功能合理与投资收益的整合才是项目规划

4、的重点。　　由于商业地产是一个比较新的行业，传统的商业模式经验很难运用到新型的商业项目中去。万达地产作为国内成熟运作商业地产集团，其开发模式值得探讨与借鉴。其商业项目开发注重计划性、综合性与运营的统一性。自不同业态的统筹方面，结合购物、餐饮、娱乐、酒店、公寓、商务办公等多种形式。落实到具体建筑形式，即一个综合商业项目，由大商业、酒店、住宅、和高层写字楼组成。本文则以超高层写字楼为主题，以万达广场中六个超高层写字楼资料为例，分析探讨最为经济的标准化平面模块。　　平面分析　　超高层办公楼标准层平面形状分析：建筑平面

5、形状越简单，它的单位面积造价就越低。根据体型系数以及统计数据显示，一般情况下建筑周长与建筑面积比越低，即平面形状越接近正方形设计越经济。因此建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物的长宽比。　　超高层写字楼墙筒尺寸分析：墙筒尺寸指从外幕墙到核心筒最外侧墙边的距离。墙筒尺寸的确定需综合考虑以下的因素：1）墙筒尺寸小，空间划分的种类也越少，灵活性降低。反之，尺寸大，分隔组合的可能性越多，灵活性越大。而对于开发商来说，整层卖出的几率比较少，灵活划分空间出售是写字楼销售的大方向。　　2）墙筒尺寸越

6、小，建筑交通面积和公共空间面积所占的比例会相对增大，使得建筑实用效率降低。尺寸越大，每层的办公面积越大，建筑的使用效率越高；3）墙筒尺寸越大，房间内区的面积越大。办公室内区距离外窗较远，空气流动性差、品质得不到保障，无法利用自然采光。内区的办公环境是较差。反之，尺寸小能够提高办公空间的整体品质。4）墙筒尺寸越大，外柱到内筒的跨度越大，框架梁的高度越大，在同样层高条件下的室内净高越小。　　因此，选择写字楼的墙筒尺寸必须要综合考虑上述各方面因素后进行综合判断。因此，标准层面积在1600~1800之间，核心筒面积在3

7、50左右，标准层系数能达到80%左右，得房率高，最为经济合理。　　电梯设计　　超高层电梯间隔时间设计　　电梯厅里候梯时间的长短是电梯服务质量主要的标准。间隔时间或候梯时间一般是指轿厢从门厅出发时的平均等候时间。理想的电梯系统应该在乘客到达电梯厅终点站时,即有一轿厢在等候，或着稍作等待轿厢便到。乘客在门厅的平均等候时间，应是间隔时间的二分之一。有效设计超高层建筑电梯的关键是运用各种局部电梯进行服务，并把局部区域的电梯系统组织起来。　　超高层电梯人员候梯管理　　候梯管理的目的是提高电梯运输效率。减少乘客的等待时间，

8、最终达到建筑设计与垂直交通组织的有机结合，减少电梯的基本投入以及合理利用建筑空间的比例，这种情况在超高层建筑中尤为重要。　　超高层建筑通常将电梯服务层分为低层运行和高层运行，分区特点如下：由于减少了客梯的服务层数，缩短了客梯往返一周的时间，因此增大了往返一周时间内客梯的运输能力。高层区段由高速客梯服务。由于有高速运行区间，充分发挥了高速客梯的优越性，低层区机房上面的部分空间，仍可以作为