重庆高层住宅特征分析.doc

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1、重庆高层住宅特征分析二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；18/18以上情形导致三季度的楼市显得特不慎重，从那个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力大概更强一些。18/18然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发觉，不管是消

2、费市场依旧投资市场都已差不多恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的阻碍，开发商和消费者逐步走出观望期。消费市场：新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；特不是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会都市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。18/1

3、8投资市场：开发商对以后的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期预备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等18/18但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘差不多上皇帝的女儿不愁嫁。现在，新政的实施，带给我们更多的是考虑：如

4、何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，不管从内部的规划、建筑形态、户型设计，依旧外在的形象，都比以往有了专门大飞跃，以下我们分不从各要紧楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的要紧特点。受地价阻碍，目前推出的楼盘容积率多在3以上，有些甚至达到5，而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高低直接阻碍物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。18/18位于五里店的阳光100都市广场

5、容积率为4.5，物业形态包含包括SOHO、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79，则含有：高尚住宅，小户型公寓，还有一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；香港城为5.41，形态包括：大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站；相应地，这些产品的建筑形态都为小高层及高层，香港城和阳光100都市广场的部分建筑还做成了超高层，分不为48F和38F。18/18以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型，即包含小高层、高层及多层。建筑单体既有点式

6、，又有板式，这种特征要紧是为了照顾更广层面的购房者，比较适合目前重庆这种尚未成熟的市场，特不是关于规模较大的楼盘更是如此，其抗风险能力更强，典型的如复地·上城，包括高层爱加丽都。有些规模小一些的楼盘，如：春风•都市心筑由于条件所限无法做成板式，而做成了条式，在视觉上仍然给购房者以板式的印象。产品的多样化是众多楼盘共同的特点，能够是多种物业形态，如：包含类似小户型公寓的非主流住宅产品，甚至是写字楼、酒店等一些非住宅产品；也能够是在建筑形态上多做变化，如：低层、多层、小高层及高层的有机结合，又或者在小高层及

7、高层再分为板式、点式、条式等等。总之，各楼盘都尽量不采纳单一产品，以减少市场风险。“院馆生活”成为新宠，这种理念要紧源自中国传统人居方式--四合院。传统的“院落”是一种低层建筑围合所产生的形态，追求“同一个院落里不同户型、景观状态”的房子。“院落”包含以下几个特点：空间层次丰富、户型多样化、有最大化的自然环境共享；在情感上追求融洽的邻里关系、和谐交流，同时也保持一定的安全性。18/18“院馆”的概念最早被万科提及，从其万科•第五园开始，“院馆生活”逐渐被消费者熟知。重庆的院馆则有：金科•廊桥水岸的“长江

8、岸上的院馆”，朵力欣元的“复兴传统小街院落生活  回归中国人文生活意境”，包括此前推出的融科蔚城的“街区生活”以及天江鼎城差不多上这种生活方式的延伸。与万科相比，重庆“院馆”显得更有地域特色，如何在以高层建筑为主的住区内实现“院馆”，是我们都特不关注的问题。总体来看，各楼盘的体现方式虽有不同的侧重，但要紧可分为三大类：在整体规划上体现这类楼盘要紧有：万科•第五园、融科•蔚城和天江•鼎城在户型上体现要紧为中信•红树湾、金科廊桥水岸、春风•都市