重庆高层住宅特征分析

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1、重庆高层住宅特征分析二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观;三李度新推楼盘区域分布澹中区15.00%北部新区7.50%江北区17.50%澹北区12.50%沙坪坝区15.00%九龙坡12.50%大渡口7.50%南岸区10.00%巴南区2.50%以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。目前

2、这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方血，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全血回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。消费市场：新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29

3、.38亿元，成交血积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。啦庆历届房交会成交数据对比成交件数（件）成交鹵和（加2）成交金K（亿元）成交均价（元/E,2004年春交会11880近11936.9031002004年秋交会27.4610.8339442005年看交会35233&3513.733S8O2005年秋交会852593.8729.383130投资市场：开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重

4、庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%,比去年同期增长43.1%,增幅比二季度高出4.7个百分点。同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项EI正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房

5、交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。受地价影响，目前推出的楼盘容积率多在3以上，有些其至达到5,而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高低直接影响物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。位于五里店的阳光100城市广场容积率为4.5,物业形态包含包括S0H0、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79,则含有：高尚住

6、宅，小户型公寓，还有一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；香港城为5.41,形态包括：大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站；相应地,这些产品的建筑形态祁为小高层及高层，香港城和阳光100城市广场的部分建筑还做成了超高层，分別为48F和38FofflftlCOM市广场1.5SOHO.商业、介寓、巒夭泰金地广场5.79奇尚住宅•外户实介乩购和I■心冷卅城SH大空關业、祗也、代务公禽、住塔以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型，即包含小高层、高层及多层。建筑单体既有

7、点式，又有板式,这种特征主要是为了照顾更广层面的购房者，比较适合目前重庆这种尚未成熟的市场，特别是对于规模较大的楼盘更是如此，其抗风险能力更强，典型的如复地•上城，包括高层爱加丽都。有些规模小一些的楼盘，女II:春风•城市心筑由于条件所限无法做成板式，而做成了条式，在视觉上仍然给购房者以板式的印象。产品的多样化是众多楼盘共同的特点，可以是多种物业形态，如:包含类似小户型公寓的非主流住宅产品，其至是写字楼、酒店等一些非住宅产品；也可以是在建筑形态上多做变化，如：低层、多层、小高层及高层的有机结合，又或者在小高层

8、及高层再分为板式、点式、条式等等。总之，各楼盘祁尽量不采用单一产品，以减少市场风险。“院馆生活”成为新宠，这种理念主耍源自中国传统人居方式一四合院。传统的“院落”是一种低层建筑围合所产生的形态，追求“同一个院落里不同户型、景观状态”的房子。“院落”包含以下几个特点：空间层次丰富、户型多样化、有最大化的自然环境共享；在情感上追求融洽的邻里关系、和谐交流，同时也保持一定的安全性。“院馆”的概念最早被万科