西安市房地产市场调研报告.doc

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西安中体健身广场策划报告目  录第一部分：西安都市环境总体调研 1一、西安概述 2二、西安的政治环境 31．政府的办事效率和作风对都市建设和进展的阻碍 32．政策法规 3三、西安的经济环境 41．西安在全国经济网络中的经济地位 42．西安经济进展现状 43．产业状况 54．西安消费水平调研 6四、西安的社会环境 91．历史文化对西安的阻碍 92．西安的人文环境 103．人口状况 114．交通状况 11五、都市规划及进展趋势研究 15六、相关支柱性产业的研究 51/51 181．西安旅游产业调研 182．高新产业的进展 21第二部分：西安市房地产市场调研 22一、西安房地产市场宏观环境分析 231．西安市总体房地产市场进展概况 232．西安市房地产板块的划分 243．板块差不多特征 244．供应量现状分析 255．西安房地产总体价格分析 26二、西安房地产板块市场进展分析 281．城南板块 282．长安板块市场房地产进展状况分析 323．城北板块房地产进展状况分析 344．城东板块房地产进展状况分析 395．城西板块房地产进展状况分析 416．各板块市场之间的竞争态势 44三、重点项目市场调研 451．重点项目选取标准 452．类比项目概况分析 47四、西安房地产消费市场调研分析 631．房地产主力消费层群体构成分析 632．主力消费层的区域构成分析 51/51 643．消费意向调研 654．市场消费劲的特征总结 695．市场消费劲的进展趋势 70五、地块SWOT分析 721．项目地块的优势 722．劣势分析 723．威胁点分析 724．机会点分析 73第三部分：产品定位及可行性分析 74一、产品定位 751．目标消费群体的确定 752．产品定位及其特点 76二、投资可行性分析 78方案一（商场设在地块内） 78方案二（商场设在地块外） 86 51/51 第一部分：西安都市环境总体调研一、西安概述二、西安的政治环境三、西安的经济环境四、西安的社会环境五、都市规划及进展趋势研究六、相关支柱性产业的研究一、西安概述西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是我国西北地区最大的都市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。作为六大古都之首，西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国闻名的旅游中心都市。同时，西安自建国以来确实是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其都市的两大支柱性产业。二、西安的政治环境1．政府的办事效率和作风对都市建设和进展的阻碍都市的进展速度和水平在内在因素专门大程度上取决于政府领导班子治理水平和作风，这关系到一般市民关于政府的信赖程度以及投资者对都市以后进展的信心——51/51 曲江面临的最大问题确实是高速高质的招商。西安市近几年的进展情况充分表明了政府关于西安都市建设和改造的决心以及为提升都市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设，积存了一定经验，对今后都市的进展极为有利。2．政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将接着重点扶持房地产业，采纳优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。西安市政府依照国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：l 加大国土资源和房屋治理立法力度；l 加强土地储备治理；l 物业治理立法；l 加大住房公积金治理透明度；l 购房契税减半激活楼市；l 加强规划治理。三、西安的经济环境1．西安在全国经济网络中的经济地位西安市是中国区域经济进展网络模式“三纵三横”主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的都市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具进展带动作用的都市之一。2．西安经济进展现状自***总书记在古城西安发出了西部大开发的总动员令至今，作为“桥头堡”51/51 的古城西安不管是在都市建设、经济结构的调整、投资环境的优化等方面都取得了长足的进步，为进一步吸引投资、进展经济奠定了基础。资料1：西安市截至2003年6月底引进外资情况：l 已批准外商投资企业1918家，投资的国家和地区有55个。l 上半年引进了60个外商投资项目，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增长21％。l 批准外资项目中合同外资额在1000万美元以上的大项目有17个，占新批项目总数的28％。l 高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域，今年上半年，这两个开发区共新批投资项目30个，合同外资额3.16亿美元，分不占全市新批项目的50％和62％。结论：西部大开发战略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐渐成为投资的热点都市。加大都市建设力度，营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点。资料2：西安市截止到2003年6月未各类经济指标：l 全市GDP比去年同期增长12.2％；l 全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提高6.09个百分点，比去年同期提高9.73个百分点；l 51/51 上半年全市完成地点财政收入28.72亿元，同比增长15.8％；l 全市地点财政支出26.99亿元，同比增长32.9％；l 金融机构存款余额1966亿元，比年初增加186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年初增加116亿元，同比多增10亿元；l 城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4％；人均消费支出增长14.3％；农村居民人均现金比上年同期增长5.77％。结论：2003年上半年，全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势，财政收入较快增长，贷款力度加大，居民收入稳定增加，良好经济形式为房地产的进展提供了稳定的基础。3．产业状况 国内生产总值（亿元） 国民经济所占比例（%）第一产业 47.77 5.80第二产业 372.25 45.23第三产业 403.25 48.97西安都市要紧以第二、第三产业为主，但相对经济发达都市第三产业所占比重仍然较弱。随着经济的进展，其第三产业仍有专门大的上升空间。资料2：2002年西安工业总产值的构成情况 工业总产值(亿元) 销售收入(亿元) 实现利润(万元)航空工业 65.9 63.6 6696航天工业 11.42  3350兵器工业 30 31 51/51 1305电子工业 1.61 1.1 538机械工业 13.12  1908.3输变电制造业 38.88  纺织工业 1.16  化学工业 6.42 6.09 轻工业 25.6 30.3 2.7食品工业 41.44 33.19 15.64冶金工业 2  51/51 结论：西安的工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。西安东西部受传统工业区进展的阻碍，房地产的区域进展将受到一定限制。第三产业中的经贸(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安都市经济的支柱性产业，这充分表明了西安都市的特色和以后进展的方向。4．西安消费水平调研资料1：2002年末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元。存、贷款的增幅均高出陕西省及西北五省区的平均水平。资料2：西安市在岗职工工资水平：截止2002年年底，西安全市职工共计138.39万人，劳动酬劳总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。行业 月均工资 行业 月均工资农、林、牧、渔业 816 批发和零售贸易、餐饮业 593采掘业 512 金融、保险业 1705制造业 878 房地产业 1000电、煤气及水的生产和供应业 1258 社会服务业 1036建筑业 801 卫生、体育与社会福利业 1000地质勘察业 762 教育文化和广播影视业 1304交通运输、仓储及邮电通信业 1258 科学研究和综合技术服务业 1277国家机关、政党和社会团体 1269 其他行业 51/51 936结论：西安市在岗职工工资总体水平在全国范围内属中等偏低水平，特不是和北京、上海、深圳等经济发达地区相差较多。从行业来看月均工资自500至1700元不等，讲明其收入差距较大。其中房地产从业人员月平均工资为1000元，接近平均工资水平。另一个值得关注的现象是西安的批发和零售贸易和餐饮业较发达，而月均工资较低，造成这一现象的要紧缘故是在西安从事这一行业的人数众多，且档次较低，因此造成整体平均工资的偏低。居民收入较低，但与之形成巨大反差的是西安房地产的售价，讲明了房屋尚未成为都市的“大众消费品”，巨大的需求未能成为有效需求，其中蕴藏着惊人的潜力。资料4：2002年西安城镇居民家庭差不多支出情况  单位：元年人均实际支出总额 7819.74其中 数值 所占比例食品 2205.38 28.2%衣着 540.52 6.9%医疗 535.52 6.8%交通和通讯 567.96 7.3%娱乐和教育 1126.68 14.4%居住 783.56 10%购房与建房 415.08 5.3%结论：从2002年西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应属于中生活地区水平。资料5：西安近三年人均购房与建房支出比较年份 2000年 2001年 2002年人均购房与建房支出 270元 290元 51/51 415元结论：2000至2001年西安人均购房与建房支略有上升，而2002年增幅达到43.1%，讲明西安房地产市场自2002年开始启动，工薪阶层的购买力开始释放出来，依据沿海都市房地产开发经验，这一时期大致可持续五年左右的时刻，因此目前西安房地产市场正处于一个上升时期，该时期可能可再持续两到三年，这正是房地产开发的大好时机。四、西安的社会环境1．历史文化对西安的阻碍中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国的六大古都之一。“自古长安帝王都”，从三千多年前的西周起，先后有11个王朝在那个地点建都，历时千年以上，经历了秦、汉、唐的鼎盛时期，制造并保留了辉煌的古代文化。现在的西安已成为一座“天然的历史博物馆”和宗教文化中心。资料1：从旅游项目看西安的历史文化文化遗产 远古时代 半坡遗址、蓝田猿人遗址 周朝 西周车马坑、沣镐遗址 秦朝 兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址 汉朝 汉长安城宫殿遗址、桂宫、阳陵 三国时期 拜将台、马超墓、定军山、饮马池 唐朝 华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫 明朝 城墙城、碑林、钟鼓楼、51/51  革命战争时期 八路军办事处纪念馆等宗教遗产 慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安的象征 法门寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成为佛教圣地 大兴善寺、青龙寺、香积寺等闻名寺院，是中外友好交往的象征 楼观台、八仙庵和城内罕见的古建筑群清真大寺，分不是道教和伊斯兰教文化的重要传播地结论：从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝，历史为西安的旅游业留下了一笔丰厚的遗产，将历史文化巧妙地融入现代都市建设中，将是以后陕西都市建设和进展的特色。51/51 2．西安的人文环境西安是我国重要的科研基地和高等教育基地，西北地区的高新技术产业中心。就综合科技实力而言，在中国各大都市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安作为内陆都市，多年来远离了沿海都市所经历的激烈竞争和经济快速进展，又承袭了千年古都古老文明的阻碍，这些体现在西安人身上的确实是一种与世无争的心态和随遇而安的生活适应，生活节凑较为缓慢，对外来的新生事物接触较少。体现在都市建设尤其是房地产的建设上就表现为与省会都市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符的滞后。资料1：全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流淌站，约100处博士学位授予点和300多处硕士学位授予点，其中闻名的西安交通大学、西北工业大学、西北大学等高校每年为国家培养大批的现代化人才，成为名副事实上的“人才的摇篮”51/51 。资料2：全市现有各类科研机构3000余个。每年都有一大批重大科研成果问世，达到或接近国际先进水平。凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产业进展的龙头和代表，为科技成果的转化和西安经济的进展注入了强大的生命力。结论：科技是第一生产力，这已成为人们的共识。面对西部开发这一历史契机，西北部都市缺少的已不是政策和资金，而是如何利用高素养的人才和先进的技术制造经济价值。在这一方面西安走在了其他西部都市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些都为西安的进展建设提供和储备了大批的人力资源和技术力量。问题及建议：不管是作为高教基地依旧科研基地，差不多上来自于多年前国家打算经济的产物，并非西安自身依据都市规划和进展方向有意而为，因此至今仍带有打算经济的烙印。如何将这些宝贵的资源转化为现实的生产力，应用到西安现在的都市进展建设中，将成为一个重要的课题。科研成果的转化，“西高新”差不多做了有益的尝试，同时取得了巨大的成效，而教育的产业化必将成为新西安进展的又一个亮点。目前就全国优秀的房地产项目而言，与教育等其他产业相结合的复合型地产成为进展方向，同时均取得了成功。善用教育资源，例如与西安交大、西北大学等名校的联合将成为推动西安房地产进展的重要手段。3．人口状况资料：2002年西安各区人口分布区域名称 人口总数（万人） 人口密度（人/公里2） 区域名称 人口总数（万人） 人口密度（人/公里2）新城区 47.6 15346 灞桥区 43.8 1500碑林区 66.5 30232 阎良区 24 976莲湖区 58 15262 临潼区 67 747未央区 39.2 1500 长安区 90.3 570雁塔区 61 4011   4．交通状况西安地处中国的地理中心，是古代丝绸之路的起点，作为联接东西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空，铁路，公路为主的现代化立体交通网络。4．1航空资料：51/51 机场建设 咸阳国际机场距西安市中心40公里，是中国四大国际航空港之一。开设航线 国内开发100多条航线，并与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、新泻、韩国汉城、中国香港、澳门实现直航。航空公司 西北航空公司、中国联合航空公司西安公司、长安航空公司的总部都设在西安。近期西北航空公司已被东方航空公司兼并，组建中国东方航空集团公司，公司资产总额473亿元，围绕上海、北京、广州三大中心，以华东地区为腹地，以西安、昆明为两翼，拓展西北和西南市场。西安航空建设基础设施较好，通过兼并重组的东方航空集团增强了其在西部地区竞争力，同时也壮大了西安航空运输的力量，增强了西安与其他地区的交通联系。4．2铁路资料：车站建设 西安火车站是中国特等客运站之一、欧亚大陆桥在中国境内的重要站点。铁路建设 目前西安铁路已初步完成“米”字型布局的规划，现正开始进入实施时期。“欧亚大陆桥”陇海铁路横贯西安；西延与建设中的神延、包神铁路相连，经延安直达包头；西康铁路“横断”秦岭直达重庆；建设中的西合铁路（西安—合肥—51/51 南京）、西中铁路（西安—平凉—中卫）将形成一条东西连动的“陇海大动脉”。西安是西北各省联接西南、中原及华东地区的重要铁路交通枢纽。其米字型的布局完成后，将对西安的快速进展起到重大的推进作用。同时西安的中心都市地置也将进一步得到巩固和加强。4．3公路资料1：l 西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地；l 西安现有公路2800多公里，东线、西线有高速公路，北线有高等级公路；l 西安市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。大公交线路129条，营运车辆2500多台；中巴线路31条，车辆800余台；日行驶里程近50万公里，运送乘客150多万人次；l 51/51 西安机动车辆年增长速度为15.8％，道路年增长率达5％，停车场地面积不足6.2万平方米。在部分新建道路上由于缺乏公交港湾，交通拥堵的状况尤为严峻。西安作为中西部重要交通枢纽的地位已不可动摇。但基础设备仍比较落后，都市的共交系统、交通工具及公路建设已不适应今天都市建设高速进展的需要，都市交通状况亟待改进和完善，否则将严峻阻碍到以后房地产的开发和都市的建设步伐。2003年政府规划中已加强了公路建设的力度，周边公路网的建设、道路拓宽及改造工程、高速公路、城区快速干道的建设、秦岭终南山公路隧道的建设成为今年西安市公路建设重点。4．4地铁西安地铁现在正处于申报待批时期。规划中共有５条线路，全长１２０余公里，其中1号线西至咸阳，东连临潼兵马俑，是最具前景的一条线路。２号线路从张家堡至韦曲；３号线路从火车站至高新区；４号线从南二环三环之间穿越一环、5号线贯穿南郊。 【地铁规划布局示意图】51/51 地铁的建设是都市进展的需要，它将极大地缓解西安市内交通拥堵的问题，缩短出行时刻，有力地促进了房地产的开发和销售，规划中的地铁3号线由火车站至西高新，讲明政府关于西新区的重视，对其进展给予的丰厚的的优惠条件。地铁的规划从侧面反映了都市以后进展的规划和布局，地铁一号线的规划反映了临潼和咸阳关于西安对外交流的重要作用；从地铁线路的整体布局来看，都市南部的力度要大于北面。由此可见南部以后的进展具有宽敞的空间。结论：西安一直是我国中西部重要的交通枢纽，交通便利，设施齐全。现在以西部大开发为契机，西安市政府加大投资，对交通等基础设施进行改建和扩建。交通建设将为西安的都市进展提供有力的保障。西安外部交通（航空、铁路、公路）较为便利，为其向国际化都市的进展提供了可靠的保证，但市内交通（道路、公交、地铁建设）相对还较为滞后，尽管政府目前已开始加大市内道路及地铁建设的投资力度，但完全转变这一面貌还有待时日。五、都市规划及进展趋势研究西安都市规划及进展趋势将由三个方面的因素共同作用的结果来确定。第一层面：地理因素从都市进展需要来讲，西安作为西北部经济、文化、交通的中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济的进展的作用，这就要求西安自身必须加快经济进展速度。只有不断扩大产业规模才能达到这一需要，需要占用更多的土地资源，原有的都市规模不仅难以满足需求，还会限制经济的进展，因此都市向外拓展成为必定的趋势。西安中心都市规划方向：形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功能组团为实体，生态林带为间隔的都市空间格局化布局结构。进展外围新区，降低中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸进展。51/51 第二层面：经济因素从都市经营的角度来看，土地的经营是都市运营的重要一环，如何使土地利润最大化，前期都市进展规划就尤为重要。西安的中远期规划体现了对都市土地经营的战略构想。                                                              第三层面：生活因素从都市运营方一直看，目前都市运营成为各都市规划和进展的最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地的所有权和经营权，因此与具有实操能力的房地产开发商整合，使其提升为都市运营商，加入到都市运营的行列。因此，地产项目规划和分布成为都市规划的直接表象。都市远期规划：西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个都市副中心。都市的进展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为核心形成工业产业进展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济进展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸的高新科技进展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸的旅游度假进展轴。51/51 结论：西安都市进展规划将直接阻碍到当地房地产行业的进展方向、开发和经营；都市范围的扩大将带来大规模的造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安都市拓展的主力军；在以后西安的都市建设和都市进展中，房地产开发无疑先行。本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新—轮圈地运动，以求今后的进展。六、相关支柱性产业的研究1．西安旅游产业调研1．1西安的旅游资源西安是闻名全国乃至海外的闻名旅游都市，旅游资源丰富。资料：西安的要紧旅游资源类型 代    表历史文化 西安见证了华夏文明的发源、古代王朝的盛衰和中国革命的烽火，每一个历史时期都为其遗留了大量宝贵文化遗产。其中以半坡遗址、秦始皇陵兵马俑、大小雁塔、华清池、碑林、钟鼓楼为代表自然风光 西安周边有峰峦叠嶂逶迤相连几百里的秦岭山脉、险峻挺拔的西岳华山、以温泉汤池闻名天下的临潼骊山、四季葱绿内藏珍稀的终南山、六月积雪不化的太白山传统民俗 51/51 以秦腔、皮影戏、剪纸为代表的西安传统风俗，独树一帜，同时也是自成一体的西北文化的缩影和代表地理景观 西安北部是渭河冲积平原、中部是黄土台地、南部为秦岭山脉，其独特的地质、地貌，也是吸引旅游者观光的一个热点西安旅游资源得天独厚，不仅有驰名遐尔的自然风光和传统民俗，而且拥有大量得天独厚的历史文化资源和地理景观资源，如此丰富的旅游资源，假如合理充分的被利用起来，开发适合本地特色的旅游地产，将成为西安以后都市进展和经营的一大特色。1．2西安旅游业进展现状目前，西安市旅游业和商贸业借助西部大开发的有利契机，进展势头特不迅猛。全市旅游总收入占全市国内生产总值（GDP）的15.4%，旅游业已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。资料1：2002年西安国际旅游差不多情况指标 总计 其中国际旅游人数 74万人 外国人66万 港澳台同胞8万旅游外汇收总额 26亿元 商品性收入10.5亿元 劳务性收入15.5亿元旅游者在西安人均停留天数 2.2天  旅游者在西安人均消费 3500元  资料2：2002年国内客源市场的构成 省份及比例最多 陕西 河南 山东 四川 江苏 甘肃 山西51/51  14.8% 7.9% 6.4% 6.3% 6.1% 5.9% 5.3%一般 河北 湖北 北京 宁夏 广东 湖南 浙江 3.9至1.2最少 黑龙江 贵州 海南 0.7 0.6 0.651/51 资料3：西安旅游的优势资源2002年西安共接待国内外旅游者多达1567万人次，全年旅游收入105亿。随着旅游业的进展，各项旅游设施（如涉外饭店、旅行社、出租汽车等）和市政工程（如高速公路网建设、机场建设、旅游专线）也得到进一步完善，为旅游业的进展提供了保障。今日西安，依旧一座内陆全方位开放的国际大都市：累计接待的海外游客已有600多万；100多位国家元首和政府首脑先后访问过西安；并与日本、韩国、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，罗马尼亚、乌克兰等国十二个都市建立了友好都市关系。问题1：西安全年国内旅游收入为105亿元人民币，国际旅游收入为3.2亿美元约合25亿元人民币。因此目前西安旅游收仍以国内游客为主。然而依照国内客源市场的构成情况分析，国内要紧客源多来自陕西本省及临近周边省份（总份额占35%），而陕西的临近省份多为经济不发达地区，因此限制了其旅游的消费。问题2：从国际旅游收入构成来看，其购物和长途交通和住宿为要紧收入，而巡游观光的销费只占微小比重。从游客出游目的的比例看，观光旅游的仅列第三位，而且比重也不大，由此能够看出西安的旅游业必须在原有的基础上有所提升，形成更多元更丰富旅游概念，如体验旅游、商务旅游、消费旅游等的复合旅游。关于曲江，这会是相当大的发挥空间和利用资源。资料5：2002年国际旅游收入构成 长途交通 购物 住宿 餐饮 巡游 娱乐 市内交通 邮电通讯 其他数额 6816 9600 4480 3264 1120 896 768 1120 3936比例 21.3 30 14 10.2 3.5 2.8 2.4 3.5 12.3问题3：从游客不同的出游目的能够看出以商务为目的所占比重极大（是观光旅游的3倍左右），因此商务交流将成为西安对外交流的新亮点。资料6：2002年不同出游目的游客所占比重旅游目的 休闲度假 观光旅游 探亲访友 商务 会议 健康医疗 宗教朝拜 文体交流 其他比例 10.5 11.3 15.1 31.1 7.8 1.5 0.7 4.9 17.151/51 2．高新产业的进展西安拥有全国排名第四位的的高新产业开发区。高新产业已成为现代西安的支柱性产业之一，在产业重心的转变中，西安已跨出了有力的一步。西安南部的高新技术产业开发区（简称“西高新”）和北部的经济技术开发区近年来成为拉动整个都市经济提升的龙头，而其中又以“西高新区”的进展和建设最为迅猛，成为区域规划与建设的典范，对周围地块展阻碍深远。资料：2002年西高新与经济技术开发区统计资料指  标 高新技术产业开发区 经济技术开发区工贸总收入 481.17亿元 150.5亿元工业总产值 318.43亿元 100.1亿元国内生产总值 120.53亿元 39.5亿元外商总投资额 76亿 41亿完成出口总额 2.1亿美元 3377.1万美元合同外资500万以上项目 11个（占33%） 11个（占33%）51/51 第二部分：西安市房地产市场调研一、西安房地产市场宏观环境分析二、西安房地产板块市场进展分析三、重点项目市场调研四、西安房地产消费市场调研分析五、西安市要紧进展商实力与进展策略调研51/51 一、西安房地产市场宏观环境分析1．西安市总体房地产市场进展概况西安总体房地产市场进展情况良好，两大开发区进展对市场的支持强劲，都市重心南移，北城进展势头讯猛。总体市场重点进展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速进展的基础上开始进入大盘时代，商业地产市场需求量大，进展前景看好。城西与城东市场也在快速进展。市场供应量与消化量比例合理。西安市总体房地产市场进展概况特征如下：特征一：都市南扩战略，促进南部房地产市场的大进展。特征二：新北城运动，使城北进入全新的进展时期特征三：浐灞河开发，启动城东及城北的大盘开发特征四：西咸一体化，为城西的进展和提升带来机遇。特征五：城中村问题，集资房问题是制约商品房住宅市场进展的瓶颈，尤其是关于城西及二环以内。特征六：大盘时代的来临，促进西安总体市场的郊区化，规模化进展。特征七：长安撤县改区，刺激房地产板块市场的形成。对大南部进展提供新动力和互补。特征八：高科现象的出现，表明总体市场起步晚，进展空间大，个不品牌进展极快，品牌市场垄断性强。也促使进展商意识到品牌进展，开始实行品牌系列产品开发。形成优势群体推动市场的进展。特征九：现时消费市场主体在于高中收入人群，导致销售量与总人口比例较低。中低收入人群市场还未释放，现时较高水平的价格水平将有下调空间。特征十：房地产市场存在一定泡沫，各区域价格水平接近，目标客户群面向中低收入人群的项目缺乏，那个档次的市场差不多被城中村项目或集资房垄断。2．西安市房地产板块的划分目前西安市的房地产项目要紧分布于在建的三环路<外环>内，进展方向差不多与都市规划的进展方向一致，差不多上是以古城墙内的市中心为圆心，往四周辐射进展，其中重点落于南部和北部。就房地产的分布和都市规划的布局来看，西安总体房地产市场可划分为六大板块，分不是南部板块，北郊板块，东郊板块，西郊板块和城区板块，长安板块，其具体划分见下表房地产板块 行政区 备注城区板块 莲湖区东部及新城区西部 古城墙以内南部板块 雁塔区及碑林区西部 包括高新技术开发区<开发区一二期及长安科技园区>，曲江新区，城南北郊板块 未央区 包括西安经济技术开发区东郊板块 碑林区东部及新城区东部 51/51 包括浐河开发区西郊板块 莲湖区西部 长安板块 长安区 长安科技园,韦曲科技园3．板块差不多特征n 在六大板块的格局中，城南部板块与北郊板块南北呼应，成为西安楼市的热点板块，不管是开发量或者消化量都为西安市最高的房地产板块。而大南部市场在加上刚撤县改区的长安区板块，和原有的城南一起与北郊板块相呼应，共同构成了西安楼市的主动脉。大盘项目和新上市的项目大量在这三个板块集中。南北三个板块市场反应了西安楼市的进展与变化。n 东西两个板块中，目前在售项目都集中在二环以内，是住宅区的进展方向。城区板块在售项目不多。要紧是商业物业进展较快。n 西安楼市的热点地段和要紧地段均在城区外，针对本案，要紧对南部板块，北郊板块，长安板块，西郊板块和东郊板块进行分析。n 51/51 长安板块由因此在南部板块的进展基础上，在西安市向南进展的都市进展战略方向的背景下形成的。又是新兴的板块，具备专门性，将其区不于南部板块进行分析。4．供应量现状分析西安市房地产起步较慢，但进展速度较快，目前房地产供应较为集中于城北板块，城南板块及西高新板块此三个板块，其他板块的目前供应量相对较少。据调研所得从2002年起以后三年现已开发房产项目的市场总体供应量是800余万平方米，而西安市房地产的去年销售量只为150万平方米左右，其供应量已超出市场的消化能力。板块市场 大约供应量城东板块 66万平方米城南板块 104万平方米城西板块 55万平方米城北板块 99万平方米西高新板块 338万平方米长安板块 156万平方米曲江板块 9万平方米         分析总结：n 人均居住面积和全国平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面积约为11平方米，市场需求较大；n 从2002年起以后三年现已开发房产项目的市场总体供应量是800余万平方米，全年销售面积在150万平方米左右，80－120平方米之间的房子较为畅销，而且市场供应不足；只有部分豪宅和超大户型房子出现局部过剩，或者讲市场需求的水平限制；n 51/51 阶梯状的市场细化还没形成现，在开发的房子差不多上都瞄准西安市10％左右的高收入者，一般居民的购房高潮远没到来，这部分的市场才是最大的；n 西安市国有大中型企业较多，家属楼、公房占目前住房的主体，由于市民对房产置换的意识不高，从而二级市场没有发挥到太大的作用，减弱了房屋的流通，也阻碍了房地产的良性循环。5．西安房地产总体价格分析5．1板块价格分析西安的总体市场价格约在2900--3000元/㎡，要紧体现在城东、城南、城西及城北的四个板块（城北较为偏低）。而在近年政府大力扶持及开发迅速的西高新板块的价格水平最高，同时房产开发也较为集中，其中高新地产可为雄踞整个高新板块，使之成为现今西安市的CBD商务区，从而阻碍楼价稳步上升。而长安板块由于地处市郊，消费者的抗性较大，因此楼价压力也相对较大。曲江板块是旅游渡假区，距离老城较近，空气、生态、环境良好，居住密度低，虽目前暂不能与西高新相比，但短期内具有专门大的进展和上升的空间。5．2环间项目价格分析依照统计，西安的房价自二环以内向一环之内呈阶梯状步步高升，分不在2500、2800、3100、3500多元。然而，市中心区多为点状楼盘，像“中天国际商务大厦”、“骊马豪城”等，规模偏小，只能向“高空”51/51 进展，相关配套设施受限较多，也无法齐全，居住环境不及外围的一些大规模楼盘。南二环已外的西高新板块在几年内的进展中已成为西安市的重点CBD商务区，人气旺、市政配套齐全，因此楼价已不受原区域性的阻碍，同时楼价高企。另一方面，西安都市化进程加快，市区扩容、道路畅通，加之政务区立即南移、开发区进一步繁荣等多项阻碍，更为重要的是人们居住观念在改变，可不能局限于“求近”，因而，以后距离将不再是障碍，一环、二环内外的价格差必定日渐趋于缓和。二、西安房地产板块市场进展分析1．城南板块1．1板块市场背景分析片区 区位在板块中地位 进展现状 进展趋势西高新 现时的核心进展区位 l 价格水平高，高中档项目密集，房地产主轴线在高科路和科技路l 进展方向西移南扩，开始以大盘和高价位的中小高档项目为主l 科技路与高新路CBD区正形成，商业地产快速进展l 部分住宅项目具备新概念的商住形式 l 片区内的CBD区将形成，对区内住宅项目和商业项目产生支持l 房地产项目将以大盘和高价高档中小规模项目为主，商业地产功能要紧在于以商务写字楼为主。西部高新二期将成为主进展区l 区内CBD区将与长安路的CBD区连成城南的大型CBD区l 片区市场将从核心进展区转向为其它后期启动的片区提供动力的区位城南片区 进展副心区位 l 以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集的区位l 51/51 二环外连接丈八东路。形成较高档的住宅区。l 片区进展已开始饱和，进展方向在南扩到丈八东，长安路CBD区已初步形成。 l 将形成商业地产项目与大中规模住宅项目分路段集中l 在都市进展上和房地产进展将更紧密地与西高新融合l 商业地产的进展功能要紧在于购物消费为首，商务写字楼物业为辅东高新 从属进展区位 l 房地产进展势头较慢，项目不多l 进展上从属于城南片区，要紧以中档住宅项目为主 l 在城南进展的支持下，房地产进展加快l 从属的区位将更多地转移到曲江新区，接着以中小规模的中档盘为主曲江新区 待启动区，以旅游产业为线的复合产业进展区 l 房地产进展的处女地，项目少，土地储备量大l 拥有生态资源，人文景观资源等板块内的差异性价值资源，有先天的优势 l 新区的进展将与板块内现有主进展区进行功能互补l 新区内有政策和规划，大批量土地支持，外有西高新与城南都市中心CBD区支持。将成为南部板块的核心进展区位分析结论：1. 目前核心进展区域位于西高新，副心位于以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集的区位。二环外连接丈八东路。形成较高档的住宅区。2. 以后的核心进展区域将位于东南的曲江新区，副心将位于高新开发区。3. 51/51 西高新和城南将成为西安市的中心区位，高中档住宅项目与商业物业密集。1．2板块房地产进展背景进展时期 要紧进展区位进展初期 1高新技术开发区的启动，开启高新片区房地产市场形成2南二环的建成，带动城南房地产市场进展3以中小规模住宅项目为主进展期 1产业基地的进展，促进西高新的快速进展，形成科技路与高新路的房地产主轴2城南房地产形成长安路，小寨路和朱雀大街的轴心的南二环内外进展3以中高价高中档楼为主，规模要紧在中等规模项目，商业地产开始进展现时进展 1西高新的进展成熟，市场在此片区开始西向南扩进展，高新二期成为重点区2城南作为CBD区进展成熟，商主住辅格局形成，市场南扩进展3以大盘项目和高价高档的中小规模项目为主，商业地产项目高速进展51/51 西安城南的开发从一开始就风光无限。因为那个地点相对良好的配套设施，高校林立的人文环境，使得城南的房子特不行销。分析结论：南部板块西有西高新，中有城南，而东边是规划中的曲江新区，在西安都市进展战略重点方向向南的大背景。1．3板块市场属性南部板块内的竞争更多的是西高新与中部城南片区的竞争。板块内的房地产项目价格水平高，属于西安市场的高中档项目密集板块。南部板块的大CBD区推动了板块商业地产属性的进展，使部分楼盘倾向与新型的商住结合性质的方向，如酒店公寓，商务公寓等项目。各项目依托CBD区和高新开发区进展，销售情况良好。近年更是牵头带动了西安市场的大盘进展。大盘项目将与高价位中小规模的高档项目一起成为南部板块的主流进展趋势。1．4板块市场产业构成南部板块市场的产业构成要紧依托西安高新技术开发区，以教育和科技产业为主，并成为整个西安经济进展的动力产业。教育和科技产业是南部板块的支柱产业，使高收入人群集中在南部板块，不断地为板块市场的主力消费阶层带来生力军。1．5板块市场在售重点项目分析城南片区项目名称 规模 建筑类型 售价水平 均价 户型面积 供应量时代华城 225亩 高层 3300起 3600 141--153 720鼎盛时代 10亩 商住 3400起 3750 80--200 250骊马豪城 30亩 高层 3200起 3550 119--160 475世家星城 827亩 多层 2350起 2680 81--196 7000迈科星苑 12.5亩 小高层 2980起 3450 81--135 64群贤庄 62亩 不墅 4000起 4450 154--353 301曲江皇家花园 110亩 不墅 5500起 5900 193--377 11051/51 西高新片区项目名称 规模 建筑类型 售价水平 均价 户型面积 供应量唐园新苑 400亩 高层 2830起 3300 112--313 162  小高层 2950起 3250 149--173 66中华世纪城 620亩 小高层 3000起 3450 101--205 4000紫薇都市花园 120亩 小高层 3200起 3700 82--353 800西安锦都花园 131亩 高层 2950起 3200 125--208 1106含光佳苑 7.8亩 高层 4500起 4850 109--264 269高新国际商务中心 33.4亩 写字楼 8500起 11000 322--1644 54  高层 6700起 8300 251--536 109高科新花园 100亩 小高层 3150起 3400 99--187 340  高层 3200起 3700 84--175 402高新枫林绿洲 1000亩 小高层 3000起 3250  5541高新水晶岛 58亩 高层 3500起 3800  枫叶新都市 413亩 商住 3450起 3700 85--179 80  小高层 3150起 3400 129--153 51/51 104精典四季花城 46亩 小高层 2700起 2950 91--171 260  多层 2600起 2750  150E阳国际 12.4亩 商住 5150起 5500 98--265 961．6板块内成熟片区房地产综合指标统计 价格水平 物业及建筑型态 规模水平 客源 楼盘数量 主力户型城南片区 3500左右 高层为主,小高层及多层为次 楼盘规模较小,一般在1万平方米左右 城中高薪阶层为主,要紧是高新区的为多 目前数量不多 以大面积的三室二厅为主西高新 3200左右 以高层及小高层为主 一般为百亩以上的社区型大盘为主 要紧是高新区的高薪阶层及领导层 目前楼盘数量为西安市最为集中的区域,且开发量较多 以大面积三室二厅及四室二厅为主51/51 1．7板块市场进展趋势分析西高新和城南的CBD区将连接，成为西安市新的市中心区域，从而带动南部板块地价的上升。加上土地供应量的减少，将导致房价的持续升高。对推动南部板块的其他后启动区域带来利好阻碍。高新支柱产业的不断进展，为房地产项目提供了适合的消费群体。现有的西高新和城南核心及副心进展区域，将更多的是商业地产项目的运作为主。包括商务及写字楼项目和商场购物中心等商业物业。西高新区进展已接近成熟，土地供应量不足，板块内以后的住宅项目将以大盘及中高档项目为主，住宅开发的要紧区域将集中在曲江新区。2．长安板块市场房地产进展状况分析2．1板块内各要紧片区市场进展分析片区市场 片区地位 进展特点 进展趋势长安科技园片区 重要进展区位 1依托科技园产业基地，及对城南板块阻碍力的承接。2要紧以大盘开发为主 1片区将接着以大盘开发为主。2将成为长安板块连接城区的重要桥头堡。将成为长安板块的要紧进展区域长安中心区 现时要紧区位 1受益于西安都市中心南移趋势，房地产开发量及价格有所上升。2总体开发量较少，土地储备较多3市场竞争不激烈，总体价格水平低 1将是长安板块的要紧进展区域，但需要被部长安科技园的带动和承接2长安科技园与韦曲科技园的进展，将对该区产生持续进展的支持长安板块的进展重要片区位于长安科技园区。此片区是长安板块最有阻碍力的区域。也是引领整个长安板块升级进展的引擎。2．2板块房地产进展背景进展时期 背景特点进展初期 1． 51/51 以长安花园为代表的第一代成功项目，只针关于当地市场2． 交通配套缺少，生活配套质量不高，造成房价低，但销量不行3． 项目开发水平普遍不如城区水平进展期 1． 新建长安科技园和韦曲科技园等产业基地及规划，对推动房地产进展有了动力2． 撤县改区，给予长安更大战略进展空间3． 房地产项目，而且是大盘项目在长安科技园开始进展，使长安有了连接城区的门户。也促进了中心区的房地产进展。长安区自然环境优势明显，有山、有水、有川，是适合居住的良好环境。长安区大学城的建立，更引起投资者的注目。长期以来，因为配套跟不上，那个地点成为不墅的聚拢地；一般住宅尽管有价格优势，却专门难形成规模市场。现时长安区北部有长安科技园区连接城区，加上韦曲科技园，大学城等产业基地的建设和投资引资，位板报块市场的进展提供了产业支持。基础的交通和生活配套的改善，产业基地和设施的建立，撤县改区等都对长安板块的房地产升级进展起到至关重要的作用。 51/51 2．3板块市场属性长安科技园片区以大盘为主，差不多上是住宅项目，但大盘中商业商务住宅项目已出现。长安中心区进展中小规模的低价位住宅项目，但价格和供应量将随着环境和基础配套的完善而上升。2．4板块市场产业构成在长安科技园和韦曲科技园未建成往常，长安板块差不多上是以工业和农业为支柱产业。现时上述两个科技园在建设和引资，等其进展成熟后，将带来长安板块的科技产业支持房地产市场的进展。2．5板块市场房地产综合指标统计及分析价格水平 物业及建筑型态 规模水平 客源 楼盘数量 主力户型在3000左右 以小高层为主，居住密度较低 千亩以上的超大型社区，但为数不多 辐射面较广，要紧是西安的高薪中低年龄人仕 目前数量不多，靠高新开发区的较为集中 以大面积的二室二厅和三室二厅为主51/51 2．6板块市场的进展趋势分析长安中心板块将随着长安科技园片区的进展，将出现房地产进展的高潮。长安板块的开发量、价格水平等都会有所提升。随南部板块的进展，板块将从南部板块延伸带，高新后花园一跃成为新西安市中心延伸区域的地位。西安市场的郊区化也将首先在长安板块开始。3．城北板块房地产进展状况分析3．1板块市场背景分析城北板块是西安房地产板块市场的另一个重点的板块，占据都市进展的重点战略位置。板块内包括西安经济技术开发区，未央湖度假区，城运村居住区，张家堡广场等产业基地和基础配套设施，为城北的进展提供优良的进展背景。3．2要紧进展区位及各片区市场进展分析片区市场 片区地位 进展特点 进展趋势中部片区（以北二环与未央路交界为轴心和边界，向南到北关正街，向东到太华路） 现时的核心进展区位 1依托经济技术开发区进展。2现时进展以中小规模的中档住宅项目为主，集中在未央路和太华路3板块内的商务写字楼物业要紧在此片区进展。4商业项目不发达。5市场总体均价比其类比板块南部市场低，开发量和供应量相对少 1经济技术的进展，将形成对片区的强力支持2开发量和供应量将会提升，更多的项目会进入。3住宅市场接着以中等规模中档项目为主4商业项目市场将占据重要位置。城运村片区（以城运村为轴心，向南包括西安经济技术开发区） 现时的进展副心区位 1依托城运村的规划，大片绿化广场。加上经济技术开发区的支持。2现时要紧以中等规模的高中档住宅项目为主，不墅物业的开发是重头戏3差不多上还没出现商业项目，但进展潜力专门大。 1将成为城北的中央居住区CLD和中央商务区CBD，大盘的进展将兴起。2商业地产项目市场将随着住宅市场的进展而兴起未央湖度假区 特定属性的高端低密度居住区 51/51 1依托未央湖风景区进展2现时要紧以高中档低密度住宅项目为主3进展以不墅和多层组合的低密度开发模式为主 1进展接着以不墅和低密度住宅为主2将成为城北的生态居住和旅游风景区3．3板块房地产进展背景进展时期 背景特点进展初期 1生活配套缺乏，交通设施少2居住环境差，房地产开发项目少3缺乏产业支持，经济能量低4早期城运村功能单一，缺乏配套。进展期 1北二环建成，未央路的拓宽等交通配套的投入改善交通环境2张家堡广场等商业配套的投入改善生活配套环境3西安经济技术开发区的进展开始为板块进展提供产业支持n 城北板块的基础配套环境已得到专门大的改善，交通和基础生活配套已完善，房地产市场围绕已投入的设施进展，已形成未央路与北二环，太华路，城运村等项目密集地带。n 板块内的教育和商业配套依旧比较缺乏，这将会对房地产市场的高速进展带来瓶颈。n 51/51 西安经济技术开发区的进展为板块市场带来产业支持。3．4板块的市场属性板块住宅市场属性将从现在的中等规模中档盘向大盘项目和低密度项目转化。商业地产项目将是板块以后进展的热点，包括商务物业及商业物业。开发区内将要紧是高价高档的中小项目和商业地产项目的进展。3．5板块市场产业构成经济开发区的进展，将推动消费市场结构的转变，科技产业将完全代替工农业成为支柱产业。板块内传统产业——农业将与旅游业结合，是西安进展观光农业的理想之所。3．6板块市场在售重点项目分析板块市场重点在售项目综合分析表项目名称 规模 建筑类型 售价水平 均价 户型面积 供应量凤凰新城 22.5亩 商住 2900起 3150 145--184 60  高层 2500起 2700 59--194 190银河华庭 4.8亩 高层 2650起 2900 130--168 168锦园新世纪 450亩 小高层 2380起 2700 125--205 3412欧洲世家 200亩 不墅 5900起 6600 300--490 44  小高层 2700起 2900 115--170 850碧云天花园  多层 1250起 1550 110--168 60  联排不墅 2500起 2700 258--267 25  独立不墅 2650起 2950 319--335 51/51 18雅荷渡假山庄 350亩 多层  1350 22--157 1786  不墅  1500 165--236 雅荷花园 82亩 多层 1680起 1850 147--337 540雅荷智能家园 三期180亩 小高层 2700起 2900 106--179 1350雅荷都市花园 148亩 多层 2050起 2200 33--230 280万国金色家园 48亩 小高层 2150起 2400 96--130 340  多层 2030起 2100 85--126 3043．7板块市场房地产综合指标统计及分析板块市场综合指表分析价格水平 物业及建筑型态 规模水平 客源 楼盘数量 主力户型住宅3000以下 要紧以小高层及高层为主，靠未央湖区域有不墅的入市 百亩以上的大盘为主 要紧是市区的中高端消费群 数量不多,以大盘为主 大面积的三室二厅为主不墅3000—6000左右          51/51 3．8板块市场进展现状特点分析城北板块先规划，后开发，土地储备大。基础配套现在已跟上来，正处于前期进展的时期。板块市场的土地价格低，使开发成本直接降低。板块位置也处于西安都市进展的重点区域，是两个要紧进展方向之一。板块市场以中等规模的中档项目为主，价格水平比南部低，但高于其他板块。商业地产项目市场进展，现时相对滞后。西安经济技术开发区的进展正处于中期进展时期，提供的支持力相对高新对南部的支持显得有限。3．9板块市场的进展趋势分析开发区的建设和大盘及商业地产项目的进入形成其近期进展的特点。由于板块土地储备大，地价低，将出现大量较高品质低价格的高性价比项目。开发区内有望形成CBD区，现时的城运村相应地将成为CLD区（中央居住区），大盘项目将会多在此区进展。板块内存在依托未央湖度假区的低密度住宅区，进展将以不墅类的项目为主。4．城东板块房地产进展状况分析4．1要紧进展区位及各片区市场进展分析片区市场 片区地位 进展特点 进展趋势兴庆宫片区（以东关正街和兴庆路位轴心） 要紧进展区域 1靠近城区，是城东现时的要紧进展区，楼盘密集。2住宅市场以中小项目为主，但价格水平高。3商业物业市场以商住楼和写字楼为主，而且要紧集中此片区。 51/51 1接着进展高中档的中小规模项目2商业地产市场将接着进展，在次片区形成区域商业中心区。3将从要紧进展区转移到商业进展区。东高新片区 进展中的区域 1房地产时常相对滞后，开发和供应量不大，以中小项目为主2片区价格较高，进展潜力较大 1随着实际市中心区的向南移，东高新将得到再进展。2此片区的重点进展向东南的交大科技园等科技园区浐河开发区 进展中的区域 1依托浐河开发区，但开发区的支持力度较弱2房地产项目不多，要紧是住宅项目。3目前开发土地储备多，以大盘为主的进展格局已定。 1浐和开发区的进展，将真正对片区市场提供支持。2要紧将以大盘开发为主，结合利用其他板块所缺乏的水资源，开发低密度住宅区3此片区将成为城东要紧进展区现时的要紧区域在靠近内城区的兴庆宫片区，今后从以中小型项目为主转到以商业物业为主，形成商业地产的进展区。浐河开发区拥有其他板块没有的水资源可利用，加上土地储备大，将开发低密度，中高档的综合型大盘项目。51/51 4．2板块房地产进展背景板块内商贸云集、流通活跃。商业消费圈位于兴庆宫区，也是以后的商业集中区域。开发浐河是城东的进展方向，将形成低密度住宅区，向南与以后的西安新中心连接是通过东高新区，而东高的中小型科技园也是刺激市场的亮点。4．3板块市场属性城东板块中，房地产进展格局清析。市场目前靠近城区的要紧是中小规模的住宅项目为主，部分商住楼。东高新要紧是中等规模的项目为主，东部的浐河开发区以大盘开发为主。4．4板块市场产业构成板块市场的产业要紧以商贸批发和工业两方面构成，建立浐河开发区后，科技产业开始进展，但板块并可不能以科技产业为主，而是结合工业一起进展。商贸批发业的进展，能为板块市场带来一定数量生力军，如一些生意人和暴发户等，浐河开发区的建立也为板块输入了一定的科技产业人才。4．5板块市场在售重点项目分析项目名称 规模 建筑类型 售价水平 均价 户型面积 供应量交大数码家园 1200亩 商业 3150起 3500 20--205 215  小高层 2900起 3100 128--193 828朝阳天下 23亩 高层 2950起 3100 103--237 440东新都市花园 45亩 高层 3000起 3400 127--281 620青青逸景 265亩 小高层 2100起 2300 80--260 520  联排不墅 3350起 3800 165--270 32东方星座 15亩 高层 2850起 3100 133--179 702朝阳无限 20亩 小高层 2500起 2750 84--131 380新兴IN家园 12亩 小高层 2680起 2800 92--137 51/51 110世贸大厦 39亩 商住 3680起 4015 86--307 90  小高层 2650起 2900 92--175 654．6板块市场房地产综合指标统计及分析价格水平 物业及建筑型态 规模水平 客源 楼盘数量 主力户型高档 中高档 以高层、小高层及多层 要紧是占地几十亩的中小型楼盘为主 以东郊原居民及中心区的消费群体为主 目前数量不多，要紧以东二环以内的较为集中 三室二厅和二室二厅为主2900～3400 2900以下                 51/51 4．7板块市场进展现状特点分析板块价格水平较高，差不多可与城南持平。但进展空间不大，存在一定泡沫。城东的产业对房地产市场的支持有限，板块吸纳的是城南的卖家和部分城北的卖家。4．8板块市场的进展趋势分析板块市场的重点进展方向将是向浐河开发区及东高新东扩和南移。板块市场住宅物业的价格水平有可能会回落，商业地产进展是一个重点，批发市场有可能会整合改造。城东板块的东部的浐河开发区将是以低密度大盘开发为主。板块的南部，由于靠近城南，将得到更多的进展机会。5．城西板块房地产进展状况分析5．1要紧进展区位及各片区市场进展分析由于板块市场的进展背景以重工业区为主，而且历史悠久，都市格局已形成固定的模式，想进展就要花大力气，因此现有格局一直是城西房地产进展的瓶颈。而现时板块的核心进展区，也是唯一的房地产集中片区，是玉祥门片区。片区市场 片区地位 进展特点 进展趋势玉祥门片区（以劳动路—西关正街—大庆路为主轴） 现时的核心进展区 1依托靠近内城地理位置进展。在西咸一体化的战略下进展。2片区内项目差不多上中小型项目。3由于此区的商业物业与氛围缺乏，新上市的中型项目均引入超市等生活配套作卖点 1片区将接着向西进展，并更好实际利用西咸一体化，机场迎宾线的作用。2向西将出现郊区化，大盘化，出现高性价比的近郊大盘。3在向西进展中，西南方向将是重点，将与同属进展中的高新二期连接。有利于价值与价位的提升。丰禾路片区 次要进展区 1住宅区的规划，依托于玉祥门片区进展2项目不多但较集中3除了一个中等规模的项目外，差不多上小型项目，价位同区最低。 将与玉祥门片区连成一片进展。作为一个住宅区。51/51 5．2板块房地产进展背景城西是西安进展较早的区域，通过多年的进展，西郊已成为以机械、电子工业为主的“电工城”，区域内道路密集，交通发达，但西郊是西安的重工业区，房地产相对滞后。另外，各工矿企业集资建房直接削弱了商品房的优势，现时板块内的商业物业和配套缺乏，商业氛围弱，使居住依旧较为不方便。5．3板块市场属性目前板块市场以中小规模的住宅项目为主，以后的进展方向将接着以中小型项目为主，但商业地产项目的进展也是其方向。而在靠近城区的位置进展同时，向西将出现大盘化和郊区化进展。5．4板块市场产业构成板块内要紧是传统重工业，近几年受到产业进展的阻碍，导致板块内消费群体普遍为中低收入的消费阶层。5．5板块市场在售重点项目分析项目名称 规模 建筑类型 售价水平 均价 户型面积 供应量新兴港湾 41亩 商住 2650起 2750 67--108 120  小高层 2700起 2900 81--117 160  多层 2600起 2850 78--136 76旭景名园 120亩 高层 2850起 3200 109--193 1800  小高层 2800起 3050 120--144   多层 2650起 2900 98--129 51/51 蔚蓝印象 109亩 小高层 2780起 2900 55--225 1300蔚蓝花城 360亩 多层 2100起 2350 76--133 4000都市绿洲 55亩 多层 2950起 3100 73--112 800金桥漂亮园 9.9亩 小高层 3280起 3500 101--183 1205．6板块市场房地产综合指标统计及分析价格水平 物业及建筑型态 规模水平 客源 楼盘数量 主力户型高档 中高档 以多层及小高层为主,有少量高层入市 差不多上以百亩左右的楼盘为主 以西郊原居民及西高新开发区的工薪阶层为主 主体楼盘集中在西二环以内,但盘量不多 二室二厅和三室二厅为主2800--3200 2800以下                                   51/51 5．7板块市场进展现状特点分析板块市场内房地产价格水平偏低，区位价值在各板块中最弱。房地产项目量少，集中在靠近内城区位置。要紧是住宅项目，商业项目进展滞后。早期较大量的集资房建设制约了板块的房地产进展。通过玉祥门片区的进展，板块房地产市场已有起色。开始成片进展。5．8板块市场的进展趋势分析增强板块市场的商业地产的进展，加大基础配套的投入，将是快速改善板块房地产进展背景的有效途径。板块与高新二期连成一片，使板块的价值和价格将得到有效提升。6．各板块市场之间的竞争态势51/51 从各板块竞争力强弱次序和进展空间来看，西安总体市场的进展方向和竞争态势集中在南北两个板块之间。由于南部的进展先行，要紧区域的开发将饱和，与北部的竞争将要紧落在最南的长安板块和曲江新区，而且将是大盘项目的竞争为主。各板块市场的进展不单仅仅限于板块内的本区域消费市场，而是面向总体市场吸纳。城北要紧吸纳高中端消费层，城西吸纳中低消费层，而城南无疑是高端消费群的天下。大盘开发将在各个板块市场启动，在大盘格局中，城南和城北将以区位价值和高品质，超大规模的大盘来进展，而且会是大盘集中进展。城西和城东会以相对低廉的土地成本进展高性价比的大盘。在西安市场的要紧竞争方向上，在大盘时代的背景下，曲江新区因为是南部板块的最后一处大土地储备的新区，其进展的战略地位十分重要。将直接与城北板块成为要紧竞争对手。西安总体市场在价格水平存在一定的泡沫，表现在房地产进展集中的优势区域的价格水平和较为不发达的区域的价格水平相差无几。另外市场总销售量与人口比例是1：3，讲明西安现在的购房主力集中在高中端的消费层，还有大量的消费能量没被释放。市场总体价格会因中低消费层的释放而出现下调空间。51/51