天津 别墅市场 分析报告.doc

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1、天津别墅市场分析扌艮告营销部2008年1月报告索引%1.前言2%1.宏观政策环境2%1.别墅市场分析4（一）独栋别墅41、总表：42、重点项目分析8（二）双拼别墅221、总表222、重点项目分析24（三）联排别墅251、总表252、重点项目分析27（四）叠拼别墅361、总表362、项目分析36一.前言本艮告对别墅市场07年市场运行进行分析，分析竞争项目的年销售量和08年上市量的数据，在售和新增的主要别墅项目进行跟踪分析，并对在售项目的销售动态进行分析，为我公司项目在今后的发展提供市场分析支持。二.宏观政策环境在国家宏观经济

2、的快速增长的背景下，房地产市场的发展十分迅速，但同时由于市场结构以及市场价格增长过快等问题，使政府对房地产市场的发展十分关注，频出宏观调控政策。政策主要针对目前市场结构问题，限制高端房地产产品的供给，加大中低端产品的供应力度，解决中低端市场的供需矛盾。通过金融政策的调整限制热钱对房地产市场的影响，遏制市场价格上涨势头。别墅以及类别墅，低容积率低密度的产品成为调控的重点对象之一。国家出台一系列政策加以干预，有效的限制了未来别墅产品的供应。由于政策的限制，别墅产品，尤其是独栋别墅，已成为各家房地产开发商的战略资源。■针对房地产

3、供应结构的调控政策：>2006年5月17日——国务院：提出调整房地产的六项措施。重点调控住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型商品房。>2006年5月29日一一国务院：《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，调控住房供应比例，通过对营业税的征收政策，提高个人首付比例，限制对房地产投机的行为。该条例还规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建设面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。因此在开发别墅高档住宅项目，进行前期规划时，还需考虑该条款的规定，平衡

4、套型比例。>2006年8月，国土资源部：停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园洋房等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。■针对房地产市场投机的金融政策>2007年3月18日，物权法出台。明确了个人对财产的拥有权和支配权。>自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7

5、.29%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整>中国人民银行12月8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。别墅市场分析2007年别墅市场十分活跃，由于宏观政策对别墅项目的限制，有效控制了未来别墅尤其是独栋别墅的供给量，造成市场上别墅存量的不足，各房地产公司均有意放缓别墅项目的销售节奏。拥有独栋别墅的公司更是把＞独栋别墅资源作为战略储备，控制销售节奏，提升价格，获取利润。从别墅市场运行分析，独

6、栋别墅07年共消化11万平米的存量，尤其在07年上半年消化速度较快，下半年开始各项目开始提高独栋别墅的销售价格，控制销售节奏。在售项目的存量为40.2万平米。双拼别墅07年共销售5.84万平米存量，目前在售项目存量0・5万平米。在售别墅项目中，双拼别墅在项目中规划的比例相对较低，供给量相对较少，因此已经上市便迅速消化。在售的双拼别墅市场存量也比较低。联排别墅在07年共消化了14.1万平米，在售项目市场存量为13.74万平米。独栋别墅目前的市场存量最高，主要由于各在售项目考虑到独栋别墅的稀缺性，有意识控制销售所导致。未来随着

7、市场不断消化，独栋别墅资源将日益稀缺。而双拼联排虽然目前市场存量较少，但由于政策没有限制双拼联排的形式，未来将成为市场供给量将逐步增多，并逐步成为别墅市场的主流。双拼别墅由于在规划上有低容积率的要求，同时天津市出让的土地容积率规划的要求基本都在1以上，因此限制了双拼别墅供给量的丸幅度提升，使市场供给低于需求，因此预计未来双拼别墅具有很强的市场发展潜力。而联排别墅容积率相对较高，规划难度相对较低，且用地经济，是开发商重点发展的对象。但同时市场供给量较大，市场竞争相对比较激烈。在开发联排别墅应注意市场风险。（一）独栋别墅1.总

8、表：项目市场单位总房区域名称在售户型价格款总建筑面积已销售量年销售量未来供应量（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）西青区玛歌庄园1848468-56015000702-840万元1261.56.00梦都.岭上林里206-493平米,以293平米为主力户型14000288.4-690万元规划总建筑面积