天津峰汇广场策划案.doc

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1、目录第一部分：本案发展方向定位21.天津市宏观环境分析31.1宏观市场分析31.1.1整体经济环境快速增长,使本案处于良好的开发时机31.1.2政策环境向写字楼市场倾斜，对于本案写字楼部分的开发有利31.2天津市房地产市场分析41.2.1天津市房地产市场发展态势稳中增长41.2.2房地产业的市场化程度加深，高档楼盘稳步发展41.2.3大盘开始呈主流趋势42.本案物业介绍及分析72.1本案概况72.2本案SWOT分析82.3本案价值点的挖掘103.可竞争项目市场调查及分析123.1写字楼项目市场调查及分析123.1.1河川大厦123.1.2天星河畔

2、广场133.1.3北方金融大厦133.1.4万隆大厦143.1.5天津滨江大酒店153.1.6华盛广场163.1.7国际大厦173.1.8金皇大厦183.1.9亚太大厦193.1.10合众大厦193.1.11津汇广场203.1.12天信大厦213.1.13金融大厦223.1.14今晚报大厦233.1.15嘉利中心243.2公寓项目市场调查及分析253.2.1泰达国际公寓253.2.2天骄源263.2.3半岛蓝湾283.2.4仁爱濠景庄园293.2.5城市别墅30第二部分:本案营销推广321.本案核心价值体系的建立331.2核心价值体系的建立341

3、.2.1本案常规价值341.2.2本案常规价值的提升空间342.本案目标客户群定位与分析392.1豪宅人群定位392.2写字楼人群定位393.本案主题概念的营造403.1主题概念的营造403.1.1新生代豪宅——峰汇国际公寓403.1.2国际化办公空间——峰汇大厦433.1.3国际化商业——峰汇广场443.2本案总体策划思路454.产品策略建议454.1产品设计策略建议464.2产品装修标准建议464.3物业管理与服务标准建议485．推广策略515.1推广策略515.2销售方式515.1.1售楼处销售525.1.2直销525.1.3网络销售525

4、.2推广策略525.2.1推广阶段划分525.2.2销售推广535.3广告策略575.3.1广告策略575.3.2广告实施58第一部分：本案发展方向定位通过对天津市宏观环境分析、天津市房地产市场分析，本案物业介绍与分析及对可竞争项目的市场调查四部分的阐述，推导出项目的发展方向，使本案发展方向定位成为建立在理论与实际相结合基础上的必然性结果，提高项目前期定位的准确性。1.天津市宏观环境分析1.1宏观市场分析1.1.1整体经济环境快速增长,使本案处于良好的开发时机支持点人均国民生产总值近几年本市人均国民生产总值均以两位数的速度增长，提前实现“三步走战

5、略”中的第二步，1998年提前两年实现比1980年翻两番的目标，2001年突破2万元大关后又继续猛增，2002年人均GDP达到22068元。财政收入财政收入方面也有出色的表现：1997年完成169.12亿元，1999年超过200亿元，2001年突破300亿元，2002达到了375.8亿元。1.1.2政策环境向写字楼市场倾斜，对于本案写字楼部分的开发有利支持点2002年以来房地产主管部门明显的在政策上向写字楼市场倾斜，并在年初的房地产业管理工作会上做出加快公建设施开发的决定。重要结论天津市的经济正处于不断攀升时期，人民的购买力也相应提升。相关政策法

6、规的倾斜使本案处于有利的开发时机。1.2天津市房地产市场分析1.2.1天津市房地产市场发展态势稳中增长支持点★危改基本完成，房地产业市场化程度加深，逐渐进入通过市场经济杠杆自我运行和调整的阶段。★本市空置的大多是开发较早、房型较差的房屋，当年建设的商品房空置很少。★同时2002年本市房价上涨幅度低于全国平均水平，基本没有价格虚高的现象。1.2.2房地产业的市场化程度加深，高档楼盘稳步发展支持点★政府干预行为减少，天津房地产市场朝着稳定和理性的方向发展。★中产阶层的壮大、本市大量城市建设改造，相关购房政策的出台，刺激了本市高档住宅的开发。★2002

7、年，中高档商品房销售总量为251.55万平方米，与2001年同期相比增长8个百分点，说明其有效供给还有很大的上升空间。★2003年3月公积金最高贷款额度上调政策的实施，对中高档楼盘的发展又是一个新年福音。1.2.3大盘开始呈主流趋势支持点天津市中心市区土地出让情况表明,从98年开始房地产业进入了快速发展的阶段，开始出现大规模的开发，如顺弛太阳城、天津奥园、梅江居住区、瑞景居住区等，市场竞争比较激烈，大盘开始呈主流趋势。表1年份出让幅数（幅）出让面积（万平方米）19921013.4819931432.4819942636.5319952239.08

8、19964236.3419976778.91199885180.119995864.49200063180.26200158126.24