凤凰现代城住宅方2案.ppt

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1、营销策划方案凤凰国际现代城项目住宅目录第二章目标理解第三章我们的客户第四章突破&占位第六章市场攻略第七章服务内容第一章思考第五章市场价格攻略思考Part1中国的房地产市场，你将何去何从？2007年的冬天，中国遭遇了百年难遇的雪灾，中国的房地产市场也从2007年的10月开始销售放缓，价格回落，购房意愿快速降温,那时我们担心你泡沫破灭，一阙不振；2008年，随着降息、降税、降首付款比例及利率下浮空间等针对购房者的刺激措施，以及最近针对开发商的降资本金比例等手段，供需发生了双调。2010、2011年年国家出台新的“国十条”，今年的政策比以往更严厉。全国房地产市场又出

2、现一波冷淡迹象，今年1-7月，成交量缩小，价格微降；一降一升一降之间，中国的房市，你将何去何从？是新一轮升势的开始还是进一步加速下跌的预兆？我们该如何判断？今年的冬天会更冷吗？2010全国房地产开发景气指数从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.

3、79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。从指数看：保障房用地计划：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划；首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》；国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国19条”)；改善性住房优惠收紧：2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对自

4、住型和改善型住房消费的信贷支持力度；存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥；保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》；国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施；严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于

5、40%外；明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定；物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步；2010国家对房地产的政策1、二套房房贷首付比例提高至60%;2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税;3、本地2套房和外地1套房家庭将停购;4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷;6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施;8、坚持和强化舆论引导;2011“

6、新国八条”地产政策居民购房意愿指数2010年5月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：与上季相比，城镇居民投资意愿回落，消费意愿平稳，储蓄意愿维持高位。调查中，45.7%的城镇居民倾向于选择“更多储蓄”，36.4%的居民倾向于“更多投资(包括购买债券、基金、股票等)”，18%的居民倾向于“更多消费”。未来，我们拭目以待根据国家统计局的数据显示，今年上年，固定资产投资增长25％,虽然比去年同期有所回落,但增速仍较高。今年第一季度，全国商品房销售面积和销售额同比回升，但房地产开发投资同比增幅仍有较大幅度回落，比上年同期

7、回落二十八个多百分点。房屋销售价格同比继续下降。从国家统计局的数据可以看出，去年固定投资主要是由国有企业拉动，这主要是由于4万亿投资的作用，而从2000年以来一直拉动固定投资增长的房地产投资。稳定房地产的开发投资，依赖于房地产销售和房价的稳定。房地产销售的稳定，才能让开发商有资金来投入到房地产的开发中来。目前刚性需求被释放后，房地产的销售是否还能保持稳定还没有把握。所以，我们大胆预测10年下半年及2011年上半年仍是去化库存为主的一年，何去何从关键看10年下半年的走势，如果成交量能够温和放大，在政府正面的引导下，媒体参与下，房价稳中略升将是未来一年时间内主基调

8、，关键看三和四季度季度房价及成交量配合