恒生阳光城价格定立方案.doc

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1、恒生阳光城价格定立方案（价格策略）商品房销售价格及促销策略是营销策略中占主导地位之一，贯穿整个项目的操作，是项目运作是否成功的因素，也是客户（购买者）最关注、最敏感的问题，所以价格及促销策略的制定尤其重要。鉴于项目目前销售的单位只占整个项目的货量约五分之一，后续的销售量大，综合市场因素及项目开发因素，建议采用开盘价格底开策略，通过阶段性调控价格，稳步提升，稳定项目销售进程，从而获得项目利益的最大化。一、定价方法：制定可销售单位总均价的低价（该底价为单价），并根据底价制定对外销售价格，采用一户一价方式制定各单位独立价格。（5＃a＋5＃b＋7＃）总销

2、售额总均价底价的计算工式为：总均价底价＝（5＃a＋5＃b＋7＃）总面积·底价制定：利用“市场比较法”综合周边项目销售情况、市场因素并结合目前缴纳认筹诚意金客户需求的价格而制定项目销售成交均价的底价。·对外销售价格制定：在实际操作过程中采用“折扣定价策略”进行楼盘操作，在底价的基础上上浮价格，为出街对外销售价格，目的是在操作中可利用价格促销策略捉住客户心里需求，从而达到快速成交，使项目销售顺畅，保证资金回笼速度，实现利益最大化。该策略操作楼盘运作的优点：1、在开盘期间及开盘后在销售执行过程中便于操作，更好把握客户、突破客户心理防线，起到快速销售，更

3、重要是使销售工作不会出现开盘后因为价格的问题而产生销售停滞的现象。2、加强项目销售的收现能力，阻止呆帐的发生，尽可能为项目带来更大利益。3、合理科学的根据项目推进的每个阶段制定对外销售价格，便于日后的价格调控，无论在市场反应变化如何而调整和控制，始终掌握主动权，保证项目的销售正常进行，及便于销售价格的提升策略，促进整个项目运作的良性循环。4、避免因促销销售策略的制定而影响总成交额（总收益），可利用折扣控制手法，操作项目的总成交额。一、根据以上方法制定销售均价的底价、对外销售价格及操作手法：1、制定可销售单位（7＃、5b＃、5a＃楼）销售总均价的底

4、价：（利用市场比较法结合客户需求）※周边项目情况分析：通过对周边项目的多次市场调研及结合该项目的网上登记备案数据进行分析。·包河区近期楼盘推售情况（单位：套）项目名称单次推货量上月余量本月余量单月销售万振逍遥苑（四期）32819913762柏林春天78828125823绿地海顿公馆268——114——世纪阳光花园595595493102元一柏庄1360——————春晖田逸苑32014513015温馨家园15139336徽商.望湖城263968016仕嘉名苑1831269531创景花园44428025525金地国际城212937034228合计68

5、2921311937308数据来源：合肥市房地产网上登记备案系统·包河区近期楼盘价格及优惠（单位：元/M2）项目名称上月价格本月价格价格增减优惠活动万振逍遥苑（四期）355936091.4%10人送1辆QQ柏林春天34683470持平100元/m2绿地海顿公馆——3877——0首付抽奖世纪阳光花园373538932.8%——元一柏庄一期3227二期33574%10000元优惠春晖田逸苑35633560持平特价房温馨家园33693372持平9.8折徽商.望湖城37733762持平9.7折仕嘉名苑36313650持平——创景花园379938531.4

6、%——金地国际城45694574持平——合计均价3700持平新推房源优惠多数据来源：合肥市房地产网上登记备案系统·近期进行项目有关活动的重点楼盘说明：元一柏庄：11月18日开盘，新推货量1360套，优惠前平均价格3357元/M2；促销活动：开盘买房送车(五辆)抽奖柏林春天：126-157M2中央景观房10月28日开盘，商品房网上登记备案均价3470，网上销售总套数778套，已备案520套，销售率67％；绿地海顿公馆：绿地海顿公馆一期2组团即将开盘，促销活动：0首付抽奖活动，1千抵1万的优惠；※我司根据周边项目所在区域情况、自身因素结合本项目情况进

7、行了“静态价格预估”及“动态价格测算”：恒生阳光城静态价格预估　区域因素比较表小区个别因素比较表对比因素成熟度交通条件配套环境城市规划小计外观配套园林户型小计加权值0.10.20.20.20.310.20.20.30.31本案100100100100100100100100100100100万振逍遥园108105101103103103.598103103101101.4世纪阳光城108105101103103103.597105101101101柏林春天103989710110199.810098979998.4创景花园103969710110

8、199.49898989797.7海顿公馆101103991031031029798989797.5　综合修正表销售状况修正修正因素均价