南昌国恩酒店投资潜在风险分析.doc

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1、产权式酒店投资潜在风险分析南昌是个平均房价大概在2500元／平方米左右的城市，但近期有一个产权式酒店项目——“国恩宾馆”却把起价定在6300元／平方米的高价位，居然还卖得不错。其营销策略除了引入上海东湖酒店经营管理公司经营管理，更多的是大炒特炒产权宾馆值得世袭家传，并且保证能赚钱。产权式宾馆真有这么大的魅力吗？有关专家提醒，产权式宾馆是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其能否获得丰厚的回报，受到多种因素影响，投资风险不容小觑位于南昌火车站附近的“国恩宾馆”南楼九至二十八层为四星级宾馆客房，宾馆将每间客房分割成独立产权出售给投资者，由业主与宾馆统一经营管理，共同分配

2、利润。今年5月开盘以来，正是凭借他江西首创产权式宾馆客房这一出售经营模式，吸引了众多中小投资者的眼球。据其内部销售人员介绍，国恩宾馆客房的面积在35－90平方米之间，起价在6300元／平方米，买个标准间至少都要花上20多万元。但是尽管价格这么高，其销售仍很火爆，仅半年时间，400多套客房已售出近60％。那么，投资产权式宾馆真如开发商宣传的那样只赚钱没风险吗？记者采访了业内人士。据介绍，目前南昌市区已有大大小小的宾馆酒店几十家，酒店业接近饱和，除几家大牌较为“风光”外，更多的酒店是步履维艰，目前该市已在营业的酒店平均入住率为50％左右。国恩宾馆尽管地处闹市区，但要在这种局面下从中

3、分得一杯羹，十分不易。另外值得一提的是，近两年来，外来客商在南昌大兴土木，目前光在建的五星级宾馆酒店就有三家，建成后他们势必要再分流一些客源。南昌大学的黄副研究员告诉记者，产权式宾馆酒店本身是一种投资行为，此种形式第一大受益者就是开发商，因为客房卖掉后，他们就已经收回成本。投资回报率的高低和风险大小，实际取决于这个酒店将来的营运状况，而不仅仅取决于开发商出售时的承诺。因此是否赢利、赢利多少，还得看后期经营和物业管理。产权式宾馆酒店的业主由许多成员组成，他们对经营业绩参与、监控的手段与机会较少，而酒店又是一个对管理要求极高的行业，因管理而导致经营性亏损的风险极高。如果经营公司管理

4、不善，就会亏本，直至退出。如果这样的话，投资者的投资回报就没有保障了。此外，酒店中的很多设备大约8年左右就需要更新。到时自然就需要一大笔费用，这笔钱谁出？如果没有设备的更新，酒店的价值不值一提，这一点与商场有较大区别。南昌的产权式宾馆酒店刚刚起步，许多东西还有待完善，投资者购买时一定要谨慎行事。