房地产市场研究报告分析.doc

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1、目录一、南京房地产行业发展现状3（一）指数情况3（二）商品住宅交易行情4（三）房地产开发经营分析5（四）南京市土地市场状况6（五）本章小结7二、江宁区域宏观背景8（一）区域地理位置8（二）土地资源8（三）人口与行政划分9（四）交通运输10（五）基础建设及景观特色12（六）教育及医疗13（七）小结14三、江宁区城市规划15（一）城市总体规划15（二）江宁楼市的板块划分：18（三）江宁房地产发展规划20(四)江宁科学园区域概况介绍21（五）小结25四、江宁区域经济发展状况26（一）国民生产总值26（二）财政收入

2、27（三）固定资产投资28（四）人均可支配收入29（五）社会消费品零售29（六）小结30五、江宁房地产市场31（一）江宁房地产投资31（二）江宁土地出让32（三）江宁商品房供销状况35（四）小结36六、江宁大学城板块项目分析37（一）江宁大学城板块概况37（二）个案分析44七、九龙湖板块项目分析48(一)九龙湖板块概况48（二）个案分析51八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比57(一)项目指标对比表57(二)项目指标对比分析58九、市场篇总结59（一）区域宏观层面59（二）城市规划层面60（三）宏观房

3、地产市场层面60（四）微观房地产市场层面61一、南京房地产行业发展现状（一）指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。表1南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表   （二）商品住宅交易行情1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。

4、3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。表2南京1-6月住宅成交变化情况表南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。图2南京市1-6月住宅分板块交易情况（三）房地

5、产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。图3南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2

6、509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品

7、房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。（四）南京市土地市场状况1、2008年南京上半年住宅类土地交易情况截至2008年6月30日，南京共有公示土地成交数据28条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共22块，住宅类成交总面积为2155166平米，同比07年上半年土地总出让面

8、积增加了8.57%。十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0，成交面积最多的是江宁，一共为653834平米，成交面积其次的是鼓楼，共为445938平米。2008年上半年南京住宅土地交易分布图2、2009年南京市住宅建设计划2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷，其中各类普通商品住宅建设用地850公顷，保障性住房建设用地200公顷。根据计划，2009年南京将建普通商品住房约9万套，建筑面