江宁房地产市场研究报告.doc

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1、江宁商业单身公寓市场研究报告目录1城市研究41.1南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局41.2城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期51.3城市总体规划——多核心发展的城市格局61.3城市总体规划——多核心发展的城市格局72江宁市场背景82.1发展沿革——自然起步，政策加速82.2增长带动，投资建设发展迅猛102.3城市化进程与经济同步迅速推进112.4交通设施日渐完善，大南京格局指日形成142.5区划再次调整，江宁发展，后劲十足173江宁房地产市场概况193.1江宁房地产总体市场分析193.2江宁商业市场分析243.2.

2、1南京商业地产发展现状243.2.2江宁商业市场发展研究283.3江宁单身公寓市场研究393.3.1江宁单身公寓市场发展概述393.3.2江宁目前在售及后续单身公寓项目研究403.3.3江宁单身公寓消费者研究413.3.4未来发展预测423.3.5个案研究434项目的竞争环境分析464.1区域竞争分析474.2同质竞争分析484.3分流竞争491城市研究1.1南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。■□南京东连富饶的长江三

3、角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。■□南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖。多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市1.2城市经

4、济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期数据来源：南京市统计局■□南京国内生产总值连续四年保持15％以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。GDP增长与房地产发展关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入

5、飞速发展期。■□同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。数据来源：南京市统计局人均收入水平对房地产周期的影响发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型南京的人均GDP已经达到5880美元，

6、按照国际发展经验，与此相对应的房地产发展正处于快速发展阶段，房地产发展动力强劲。1.3城市总体规划——多核心发展的城市格局在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。区域特征发展引擎发展阶段河西新城政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日）北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整仙林新市区自然环境优美，依托大学城教育产业为主大学城开发已经进入快速发展期江北新市区重化工基地，城市发展滞后，

7、发展机遇难以确定重化工产业处于启动发展初期东山（江宁）新市区布局分散，多板块并存发展雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通各板块分阶段快速发展由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。小结：城市发展给江宁带来的机遇与挑战n南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。n飞速发展的经济，

8、增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。n一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。2江宁市场背景2.1发展沿革