标书与管理方案编写指南06物业管理方案的编制及实例

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1、物业管理方案的制定□学习目标通过本章的学习了解物业管理方案的制定基本要求，熟悉制定物业管理方案的相关程序，掌握制定物业管理方案的要点与方法，通过对物业管理方案实例的学习，领会物业管理方案制定的要点，熟悉物业管理方案编制的有关知识，对物业管理投标报价的编制和审核的核心内容要进一步掌握，使其对物业管理方案的制定具有全面性了解。6.1物业管理方案制定的一般程序6.1.1制定物业管理方案的基本要求(1)响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

2、(2)针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。(3)可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。(4)合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。6.1.2物业管理方案制定的一般程序物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物

3、业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制定物业管理方案的一般程序为：(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经齡等情况详细测算物业管理成本。（6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。（

4、8）对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。（9）排版、印制、装帧。6.2制定物业管理方案的要点与方法6.2.1物业管理方案的基木内容物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物质装备与工作计划等。上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。1、关键性内容（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务

5、工作重点的确定）；（2）组织架构与人员配置；（3）费用测算与成本控制；（4）管理方式、运作程序及管理措施。以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争力的关键性内容，因此，在物业管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基木情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。2、实质性内容（1）管理制度的制定；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；(4)早期介入及前期物业管理服务内容；(5)常规物业管理服务综述；(6)管理指标；(4)物资装备；(5)工作计划。以上

6、内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体相应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制定方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。6.2.2制定物业管理方案的要点与方法不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方

7、法。(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。(8)对楼盘岀入、交通、配套设

8、施设备提出合理化建议。(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。1、招标物业项目的整体设想与构思物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作