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时间:2017-04-09
《XXX商住楼项目可行性研究报告》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、XXX商住楼项目一、 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称项目名称:XXX商住楼方向位置 东 面 西 面 南 面 北 面 备注 1.1.2 开发公司开发公司 公司地址 法定代表人 营业执照 注册资本 企业类型 经营范围 备 注 房地产开发资质 1.1.3 承担可行性研究工作的单位评估单位 法定代表人 营业执照 评估资质 公司地址 经营范围 备 注 1.1.4 研究工作依据(1)国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》;(3)建设部发布的《房地产开发项目
2、经济评价方法》;(4)深圳市发展计划局文件发布的深计[2003]590号《深圳市发展计划局文件》;(5)国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策;(6)各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料;(7)开发公司提供的有关本项目评估所需资料;(8)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999;(9)评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料;(10)《深圳市建设工程价格信息》;16(11)《深圳市建筑工程综合价格》;(
3、12)估价方掌握的其他相关资料;1.1.5 项目建设规模和内容 土地情况 宗地号 地块编号: 占地面积 平方米 土地用途 商业、住宅 土地使用年限 尚未办理土地使用权出让登记手续用地规划建设情况 主体建筑物性质 高层商住楼 建筑容积率 7.0 建筑覆盖率 ≤40% 建筑面积 总建筑面积为14100平方米,包括商业2100平方米(其中净菜市场1000平方米),住宅12000平方米。1.1.6 项目开发手续 (1))根据《深圳市建设用地规划许可证》深规土规许字XXX号,XXXX号宗地的用地性质
4、为商业、住宅,总用地面积为2021.5平方米,其中建设用地面积为2021.5平方米,建筑容积率为7.0,建筑覆盖率≤40%,建筑层数为高层,总建筑面积为14100平方米,包括商业2100平方米(其中净菜市场1000平方米),住宅12000平方米。1.2可行性研究结论1.2.1 市场预测(1)从深圳市的房地产市场分析:在经济持续快速增长的影响下,2003年深圳房地产业持续保持健康发展,房地产投资经过2002年的高速增长后,已开始呈现增速回落;房地产市场总体呈现:供求总量基本均衡、供求结构基本合理、
5、房地产价格基本平稳的运行特征;各级房地产市场景气程度高,且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升,近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求,预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。(2)从罗湖区的房地产市场分析:近年来,深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段,带旺了周边楼市。同时,罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大,为周边楼
6、盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工,口岸经济区如能早日推出,打击违规违建力度如能进一步加大,这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素,推动罗湖楼市的繁荣。根据调查,罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地,加之政府正积极计划改革通关政策,将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以,罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心,写字楼林立,加之港人的来往频繁,这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源;同时,
7、周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。(3)从东门片区的房地产市场分析:该片区地处罗湖繁华商业区,商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全,是深圳白领的集中聚集地之一,也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区,精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟,大多以精品小户型为主,如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。 (4)从该项目自身分析:该项目位于东门片区,
8、首先具有地处繁华商业地段的优势。东门片区作为深圳最主要的商圈,一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域,因此在外销方面具有先天的优势。其次,本项目预计定位为以小户型为主的物业,户型面积小,总价低,符合投资客户的投资要求,具有一定的市场空间。 1.2.2 项目建设进度项目开发现状 项目用地已经用围墙围住,地面为水泥地面,无其他建筑物和附着物,目前用地基本完成“三通一平”(路通、通电、通水及场地平整),项目尚处于建设前期准备阶段。16项目前期工作 土建工程 其他工程 竣工入伙时间 备
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