我国产权酒店和分时度假的资产证 券化设想

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1、我国产权酒店和分时度假的资产证券化设想前言随着中国经济的飞速发展，旅游业已经成为我国经济的支柱产业。这其中以产权酒店和分时度假模式建立的旅游房地产和休闲度假业经过几年以来的探索和实践积累，再次走到了快速发展的一个新阶段，特别是近来一系列房地产宏观调控政策的出台，以“近山靠海”为特征的旅游房地产和假日共享产业必将成为未来10-20年最受投资者追捧的一个领域。而之前种种制约其发展的因素也将随着国人消费观念的进步，信用制度的建立，法律法规的健全完善和创新型金融产品的出现而得到有效的化解。本文试图结合资产证券化

2、的原理提出构建我国产权酒店和分时度假的资产证券化解决方案和交易模式设想。（一）、我国产权酒店和分时度假的发展现状：产权酒店和分时度假均产生于西方发达国家。简单地讲，就是开发商将酒店的每间客房分割成独立的产权进行出售，业主将客房委托给开发商或经营管理公司经营，每年获得一定的免费住宿权益及约定数额的分红。（其中分时度假是指购买客房在一个时间段内的免费使用权益）这种投资模式大约在2001年传入我国，深圳大梅沙雅兰酒店可以说是中国的第一家产权酒店，在深圳属于产权酒店性质的还有大梅沙海景、阳光贵族、三九丹枫白露、

3、旭飞好时光、金沙滩等。2001-2004年间，我国产权酒店的投资一度很热，这段时间全国各地各种类型的产权酒店投资项目达120多个，但时至今日，运作和管理比较成功的不到20家。分时度假在我国出现的时间比产权酒店稍晚一些，但由于我国交换网络系统的不配套，相关法律法规的缺位和国人消费心理习惯的影响，使分时度假的发展比产权酒店还要曲折，甚至出现了少数欺骗投资者的违法违规现象。在分时度假发展健康迅速的欧美国家，这种消费投资方式已经成为中产阶层的一种普遍追求，世界分时度假网络现在遍及100多个国家，有6000多个酒

4、店和度假村加入了分时度假体系，会员超过800万人，营业额在2005年已超过100亿美元，分时度假投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权，因此，除去使用权期间外，其余时间应该用来交换，而这种交换的媒介就是交换的网络体系。中国的分时度假交换网络刚刚建立，其中比较成功的中华分时度假联盟拥有会员数百人，然而中华分时度假的“冷静期”营销计划也并未从根本上解决分时度假权益拥有人的法律保障问题。时下我国法定假期已经达到每年115天，每到黄金周和长假期，外出旅游和休闲已经成为国民消费的主要方式。据国家旅游局

5、统计，仅今年“五一”黄金周，全国有1.46亿人出游，旅游收入达585亿元，其中过夜旅游者近4000万人，如按每人平均消费400元计，仅过夜游，就有160亿元的消费！我国著名旅游专家何红光教授预测，今后10年中，中国将有500万人（或家庭）接受旅游产权或权益。如以每个投资家庭或个人出资5万元人民币进行该类投资，将会产生2500亿元的市场份额，如此巨大的商机如何去把握，又如何的法律在规范下把握正是值得我们认真思考的。（二）、我国产权酒店和分时度假发展中存在的问题和解决的设想。产权酒店也好，分时度假也罢，在本

6、世纪头一年登陆中国房地产投资开发领域以来，一直存在着许多问题和面临很多障碍，先从产权酒店说起，存在的主要问题有：1、虽说投资者购买的是已经分割产权的酒店客房，但客房的经营收益是与未分割的其他酒店配套服务设施密切相关的，独立的客房产权并不能“独立”地获得收益，而必须与其他未分割的资产集合起来才能实现赢利。2、一般产权酒店设计投资模式时，均会对投资者承诺回报，在中国，由于2001年初期产权酒店投资环境的影响，这种承诺一般在5%-12%之间，这可能存在两个方面的问题，一是这样的承诺对投资者来说缺乏法律保障。二

7、是给酒店经营管理带来压力。3、税务问题：由于分割后的客房产权已经属于投资人，因此酒店的经营管理方无法计提折旧，但又要兑现对投资者的回报，而且这种回报多以现金分红方式来设计。这就导致税赋很重而且可能还要承担投资分红的所得税。如此一来将加剧酒店经营管理的难度，加重经营成本，使酒店在竞争中处于不利地位。4、风险无法隔离：作为购买分割产权的投资者，无法避免酒店经营出租客房的风险，尤其是受托的酒店经营管理当局无能时，身为投资者和客房权益的持有人却只能旁观别人处置自己的投资权益。这与国人的物权观念距离太大，而且有些

8、任人摆布的味道。分时度假又如何呢？笔者认为甚少分时度假在我国现阶段碰到的问题和障碍有以下方面：1、我国分时度假的法律法规处于完全缺位状态。在欧盟国家，颁布有分时度假产品销售的有关“法令”，在东盟，成员国都建立了分时度假行业协会，制定了业内自律的规范。而在我国，关于分时度假的法律法规几乎是空白，从事分时度假经营的公司缺乏法规的配套和有效的监管，甚至导致少数公司侵犯消费者的选择权、知情权和拒绝权。有关分时度假的纷争投诉时常出现在媒体报端。2、分