昆明市商業地產發展概況探析

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1、昆明市商業地產發展概況探析［摘要］隨著人們生活水平的不斷提高，餐飲、娛樂等商業休閑在人們生活中的比重越來越大，筆者通過對昆明市商業地產的調研，提出幾個不同形態的商業地產的典型代表,對昆明市商業發展趨勢和發展軌跡的探析，並對一些現有的不足提出意見［關鍵詞］商業地產；商業業態；發展趨勢與發展軌跡［中圖分類號1TU247.2［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432(2011)13-0012-02商業地產是指用於各種餐飲、零售、娛樂休閑、健身等經營用途的開發。商業地產的發展由傳統的門店開始，經歷瞭百貨商店、購物中心、步行街、一站體驗式購物中心等發展階段，如下圖所示1昆明市商業發展

2、的三大趨勢(1)大眾商業的競爭激烈。常規的大眾商業主要有超市、品牌專賣店以及綜合的百貨商場等。這些商業的業態，滿足一些單一的購物需求，贏利模式依賴於成本與銷售額的差價,由此，競爭相當激烈(2)高檔百貨趨於成熟，競爭開始激烈。昆明高檔百貨原有金龍百貨1傢，而後分為金龍百貨和金格百貨2傢,之後又出現金鷹百貨等一批外來的高端百貨，由此競爭也開始激烈(1)郊區商圈的不斷出現，開始分流市中心核心商圈客源。南北兩大最具代表性的商業中心一一世紀金源和北辰財富中心，郊區商圈的不斷出現，打破瞭市中心商圈對商業購物的壟斷，也分流瞭一部分客源，由此，競爭也逐漸走向激烈2昆明市大型商業建築的典型代表(

3、1)昆明老街一一商業步行街典型代表。昆明老街東起正義路，西至市府東街，南起景星街，北到人民中路，街區還包括文明街、府甬道、文廟直街等街巷。建築面積有17m2,分三期開發,一期正義坊有5層立體商業街，由北館和南館2座單體建築組成，面積約10XlO04m2,分為地下2層，地面5層，商鋪層高4.8m,街寬6〜8m,1.8X10❷4m2的地下停車庫,400個泊車位。一期則以購物、餐飲、娛樂為主整個商業步行街屬於內廓型建築組合，呈現出開放性的特征，共有6個中庭，每個中庭有一組上下扶梯，共計40餘部電梯，11部觀景電梯，一層臨街商鋪則采用騎樓形式，在街道轉角，出入口部位，都進駐瞭最具人氣以

4、及品牌號召力的商傢店鋪，拉動大量人流進入商街內部，街寬6〜8m,最適合步行逛街的尺度，整個體系使人體驗到“逛街”的感覺(2)百大新天地購物中心典型代表。百大新天地位於東風路和正義路的交會處，坐落在昆明最繁華的商圈三市街核心位置。總面積4000m2之多，共分11層，含地下2層。1〜4層采用瞭敞開的店中店形式，為品牌專賣店，地下1層和fno5〜9層為主題商場，地下一層會聚瞭30多種運動品牌,6為休閑餐飲,7層為永華影城。餐飲娛樂的業態占45%,以服飾品牌為主體，並引進定向電影院，購物主體與娛樂休閑相交融，如下表所示百大新天地通過零售娛樂中心的業態和面向年輕一族的客群定位，與南屏街等

5、商業區出現瞭競爭，它的品牌組合與業態組合逐漸調整以達到最佳狀態，此外，在順城的開業後，則改變瞭三市街消費群相對老化的現狀，使百大新天地的定位潛力得到更大程度的發揮⑶順城站式購物中心的典型代表。順城位於東風西路與三市街交會處，占地面積為54003m2,住宅5棟，寫字樓2棟，底部5層為商業。總建築面積地上為245000m2,地下則為120000m2,停車泊位2000個,順城街地處昆明三市街商圈的核心區位，是傳統商業發展核心地區，具有豐富的歷史文化底蘊，是商業發展與歷史文化較好結合的典型地區。順城商業24小時營業,業態豐富多樣，涵蓋中心主力百貨店、品牌名店、創意精品、中西特色餐飲、主

6、題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、影院、KTV娛樂場、上流社交舞會及精品酒店等在商業形態上，它是商業步行街與購物中心的融合。順城商業街區既提供居住，又提供瞭豐富的商業配套和休閑購物配套。將街區與國際化、居住、休閑、娛樂、商務等組合在一起，規劃創造瞭一種全新的居住和生活模式，體現瞭居住與環境的結合關系，把人們從傳統的封閉圍合式居傢中引導出來，極大地豐富瞭人們對新型居住的需要。依托三市街日均30萬人的人流量，昆明順城王府井購物中心可輻射整個昆明600萬人口，同時商業步行街以王府井百貨為主力，引進IMAX3D立體巨幕影院、香港百老匯影院以及數百傢零售商業、娛樂設施和餐飲服務商傢的入

7、駐3昆明市商業發展的軌跡(1)傳統零售百貨業向一站式購物中心發展。順城引進瞭國際先進的商業地產開發模式：BLOCK街區,BLOCK是5個英文單詞的縮寫(B-Business商業丄-Liefallow休閑，0-Open開發性,C-Crowd人潮,K-Kind親和)，簡單概括,就是居住和商業的集中融合。順城商業從業態、業種的比例分配上，與購物中心和商業步行街之間形成瞭一定的本質差異，順城商業將更註重引導消費者去體驗一種全新“生活方式”的精神享受和追求，而購物中心則更註重於消費者基本的實際性購物需