资源描述：
《住宅價格的特征價格模型研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、住宅價格的特征價格模型研究摘要：本文利用特征價格模型對外部環境對北京市普通住宅的價格特征進行定量研究，構建瞭住宅估值的對數線性模型。結果表明，根據市場特點合理構建指標體系，可以使價格特征模型很好的解釋北京市普通住宅市場的內在價格特征。10%的顯著性檢驗結果與指標參數表明，在其它條件相同的情況下，位於重點小學學區的住宅比非學區房總價高約25%,位於北部的住宅比南部高約34%O而地鐵對周邊住宅價格的影響則和住宅距離市中心的距離有關，在距離市中心8公裡的半徑范圍內，距離地鐵站點的距離對住宅價格並無顯著影響，而在8公裡以外，則影
2、響較為顯著關鍵詞：特征價格模型；北京；住宅價格；學區房；地鐵站點分類號：F293.3；F224一、住宅特征價格模型特征價格模型的英文表達是HedonicpricesmodeloHedonic的英文本意為“享樂的”，這裡取其“能夠給人帶來效用"之意，因此Hedonicpricesmodel可以理解為"能夠給人帶來效用的東西的價格模型”。它的核心思想即為商品的價格是由該商品所包含的一些能夠滿足人們需求的特征的價格之和。Haas(1922)最早將這一思想用於分析農場土地的價格①。此後，這一模型被廣泛用於分析各種商品的價格特征,
3、如蔬菜(Frederick,1928)、汽車(Court,1939)等等到瞭20世紀60年代，Tiebout(1956),Lancaster(1966),Muth(1966)和Oates(1969)等人開始將其引入房地產和城市經濟領域。其中Lancaster在他的“新消費者理論”中指出商品的市場價格是由商品的屬性而不是商品貨物自身決定的，從而提供瞭微觀經濟學理論基礎。Rosen(1974)提出瞭具體的住宅特征價格模型，從此之後，特征價格分析法在住宅價格與居住環境的研究中得到瞭廣泛應在住宅特征價格模型中，住宅價格被認為是它
4、所包含的一系列內在特征的回歸函數(KainandQuigley,1970)。這些特征應該是房屋固有的內在的客觀特征(Butler,1982),而非主觀評價(如調查問卷得出的消費者偏好一般不應進入模型)。這些內在特征可以歸納為三個大類：住宅的區位(Locationcharacteristics)特征，住宅的鄰裡環境(Neighborhoodcharacteristics)特征和住宅自身(Characteristicsspecifictothehousingitself)的特征(Ridker,Henning,2001)。因此
5、，該模型可以表示為:方程(1)中的L代表區位特征，指就業、生活的便利性，包括到城市中心、最近的地鐵站的距離等；S代表住宅自身特征，包括建築面積、建築年齡、房間數、樓層、室內設備如空調等；N代表鄰裡環境，包括景觀、環境污染狀況,學校質量等等但是，方程（1）隻是特征價格模型的一般形式，對於該模型的具體形式，經濟理論並未給出答案。因此大部分研究都會嘗試使用多種模型進行比較，並選擇與經驗數據結合得較好的一個。在模型的選擇過程中，一般會對變量進行Box-cox轉換來尋找合適的函數形式。經過Box-cox轉換後的模型形式可以表示為如
6、下格式：在（2）式中，Y是因變量，Xi代表住宅價格；是經過Box-cox轉換後的自變量（普通變量）；Zj代表未經Box-cox轉換的自變量（一般是虛變量）。£是誤差項。B,a,0和入是模型需要估計的參數顯然，當B和入為1時，（2）式是一個多元線性模型；當為0而為1時，為半對數模型；當二者均為0時，為對數線性模型。這也是在以往的住宅特征價格模型研究中使用最為廣泛的三種模型形式但是，當o和入的取值不為1或0的時候，該模型就會變得比較復雜。Box-cox轉換主要是將非正態分佈的變量轉化為接近正態分佈的變量，微小的轉換系數的誤差
7、對轉換效果影響不大，Linneman（1988）認為主要應考慮住宅價格的轉換而不是自變量。因此，模型的簡潔性和經濟學意義上的可解釋性相對於精確的轉換系數而言更加重要(Maurer,Ptizer,Sebastian2004)o在實際運用中，往往是將Box-cox系數作為參考對因變量進行轉換以判定函數形式在國內的研究中，王立賓(1995)最早在一篇論文中介紹瞭hedonic模型，但並未進行實證分析。在隨後的很長一段時間內，由於國內房地產價格數據的匱乏，相關的實證研究未能得到發展。近幾年，隨著數據積累逐漸完成，以及房地產價格問
8、題日益受到重視，不少學者開始使用這一模型對國內住宅價格進行實證研究。ZanYang(2000)在一篇英文論文中用hedonic模型對北京房地產市場進行瞭分析，主要是研究建築質量的信息不對稱對房價的影響。王德、黃萬樞(2004)和張冕、陳守明(2008)對上海住宅價格的分析,溫海珍(2004)年對杭州住宅價格的分析，丁
