物业管理篇-精

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1、物业管理篇第一章物业销售前的工作内容一、物业市场调研1、物业管理市场调研物业管理市场调研分为住宅和商业，主要调研内容有：竞争楼盘物业管理费价格，员工薪酬水平及专业能力，物业服务水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。2、法规及政策调研了解涉及收费标准的地方工商、物价政策，涉及消防、安全及车辆管理公安及消防政策，了解物业水、电、气及供暖消费政策及标准，了解当地环保政策要求，了解当地行业标准、物料价格、工程维护市场情况。工作指引或参考文件：《重庆物业管理市场调研扌艮告》（附件WY-1）

2、二、物业管理成本测算物业管理成本测算分为住宅、写字楼的物业管理成本测算和商业广场的物业管理成本测算。1、测算的前提是：公司组织架构人员编制确定；公司薪酬体系和工资平均水平确定；水电气等能源费用收费标准和政策明确；测算物业的基础经济技术指标明确（面积、得房率、设备设施清单等）；管理模式确定；服务内容及服务标准确定等。2、测算时间和报批程序：住宅物业管理成本测算在物业管理权招标之前1个月或住宅项目开盘前3个月完成测算及集团审批。可销售物业（住宅、写字楼、底商）物业管理费标准需要集团项目管理中心会签同意后报董事长批准。

3、商业物业管理费用测算在开始招商前2个月完成测算及审批手续，须由主管集团副总裁批准后报董事长审批。3、物业管理成本测算的主导部门为集团商业管理公司物业管理部，其他部门配合协调。物业管理部提出测算初稿和修正稿，召开集团商业管理公司各个部门的评审会议，会议通过后由物业管理部确定最后价格标准。由集团商业管理公司拓展部负责管理费标准的报批手续的办理和跟踪落实。4、住宅物费管理费用测算基本原则：独立核算、收支平衡、适度超前，5年内不调整价格、酬金制、符合当时市场价格、与楼盘定位及销售价格相匹配。5、商业物业管理费用测算基本原

4、则：独立核算、收支盈余、各个业态按服务界面的不同进行合理分摊、包干制、与租金价格协调、招商营运成本单独核算、工作指引或参考文件：1）《沈阳万达新天地物业管理费成本测算》（附件WY-2）2）《西安万达广场商业物业管理费成本测算》（详见附件WY-3）三、物业销售开盘前配合服务工作（一）营销策划介入1、管理公司须参与项目所在公司营销方案讨论及销售合同的审阅，对以下内容的销售承诺提出相关意见：1）对于销售过程中涉及到管理公司的相关物业管理服务内容和水平标准的描述；2）买房优惠政策中有关抵缴物业管理费的条款；3）物业管理费

5、的收缴标准的变化；4）对未办理入住手续的空房的处理办法；5）管理公司代收、代缴服务内容；6）停车场收益分配及管理费用2、物业管理方案的策划结合项目情况，配合项目经营策划书的要求，就未来物业管理的目标、标准、服务内容、管理思路及设想等进行策划。工作指引或参考文件：《沈阳万达新天地物业管理策划》（附件WY-4）（二）开盘阶段1、销售开盘阶段管理公司应提供的配合工作包括（不限于，具体根据项目所在公司要求确定）：销售现场管理（售楼处及室外环境、秩序等）；样板房管理（样板房清洁、维护、秩序、引导等）；营销推广活动配合；房产

6、销售人员的物业知识及统一说辞培训；协助申报物业管理单位招标手续。2、在售楼处启用前1个月，管理公司根据项目所在公司的具体要求制订销售配合工作方案，明确规定需要提供配合服务事项、人员安排、工作内容、成本测算，以及相关准备工作的落实责任和时间要求。3、销售现场配合工作内容要点：1）售楼处内、外的现场布置的配合；2）现场清洁卫生，包括办公桌椅、各展示台及宣传板、室内各种配套设施、室外场地及设施等；3）现场秩序维持及安全防范工作；4）为售楼处提供维修服务；5）为现场的参观人员和认购客户提供必要帮助。4、样板房管理的工作要

7、点1）样板房的清洁卫生；2）工作时间内样板房内物品的看管；3）样板开、关及钥匙收管；4）样板房内参观秩序的维持；5）样板房提供维修服务；6）为现场参观人员提供房屋情况介绍和帮助。5、销售开盘阶段配合工作要点1）参加项目所在公司营销推广活动方案的讨论；2）管理公司负责活动现场的清洁卫生、现场布置、秩序维持、安全防范、相关设备维修、咨询服务及文件发放工作；3）针对物业项目特点、法规要求、物业管理市场特点、客户需求及关注点等，编制物业管理统一说辞;4）在开盘前，结合项目特点，对销售人员进行物业管理知识、项目物业管理及统

8、一说辞等进行培训，5）针对项目销售的需求，就销售大厅（开盘现场）管理涉及的人员配置、工作职责、工作标准、报价等拟定销售大厅物业管理方案，报项目公司。（三）项目入伙阶段1、对入伙时可能出现的前期阶段销售问题（如过分承诺等），物业分公司有责任配合解释、劝说和投述处理工作，不得推委、敷衍、回避或滋扰顾客2、项目入伙参见第六章有关内容。（四）法律文件准备：1、业主临时公约物业销售