宁波小城春秋项目企划策略报告提案_(可排版)

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1、小城春秋企划报告提案报告F1期：2007年2月定位之前的思考：★当国家宏观调控影响日益明显，本土房产市场未来走向尚不明朗的时候,我们的客户在哪里？★随着短期投资客逐渐淡出市场，口住型客户逐渐成为主要市场消费群体,我们该如何把握本项目？★作为一个地处城乡结合部的郊区楼盘，我们如何营造自身的卖点，弥补相对的不足？基于以上几个问题的思考，我们给予《小城春秋》如卜•的产品定位：一、项目产品定位13>.定位Motor时代/宁波首座郊居化生活新城2•阐释©Motor时代：即汽车时代，将楼盘的定位与推广置于生活汽车化进程中,同时昭示本楼盘的推广与汽车联动，展现

2、城市郊区化的独特魅力；O首座：拔高楼盘在整体市场的个性特点；O郊居化：突出本楼盘的市场定位，并凸现自身特点，体现排他性；。生活新城：体现楼盘的大盘效应，并与案名相联系。二、项目市场分析1•项目SWOT分析★优势分析：◎离姜山城镇中心的距离不远，道路通达；◎位于明州工业园区东侧，与工业园区的联系紧密；◎天童南路的通车，不仅使得项目与宁波市区的距离拉近，更缩短了行车时间；◎同三高速公路使得项目与其他周边地区的交往十分的便利;◎随着宁波最大工业产业园区明州工业园区的发展成熟，相关设施也将不断完善起來，因而居住需求将随Z释放。★劣势分析：◎项口离高速公路较近，同

3、吋姜山出入口在地块西面，对南向与西向的住宅影响较大；◎周边配套目前尚不成熟，对于期房销售冇压力；◎离市区较远，市区消费群对区域地段有抗性。★机会分析：◎华泰星城作为当地的第一个楼盘，在当地有一定的影响力，对于木案的推广有一定的作用；◎华泰星城的价格偏高，冃大都为宁波市民购买，当地的冇效需求英实并未得以释放；◎相对华泰星城而言，本项目可选择户型、多层体量更趋广泛，与市场贴近程度更高；◎制定相对合理的价格以吸引当地真正的需求客户，才是成功的机会所在。★威胁分析：◎国家宏观政策调控力度的加大，对后期房市发展造成不可预测的影响；◎卖方市场演变趋势明显，投资型客户

4、的减少，对郊县楼盘的影响最大；◎今年勢州屮心区板块集屮放量，增加竞争因素。2.周边个案分析华泰星城作为本项目区域内惟一商品房楼盘，位于姜山镇屮心偏东，天童北路与南大路交汇处。周边配套较为成熟，省一级重点中学——姜山中学就在项目北侧，离镇主干道人民路也不过步行几分钟的路程，而且通过天童南路去宁波市区只有10公里左右路程。小区总建11万余平方米，由31幢多层住宅和6幢9层的小高层组成，总共906户。户型多样，面积范围从83-140平方米不等，主力面积为120平方米的三房两厅户型。楼盘自2006年初宁波市场高潮期开始销售至今，最高均价达4200元/平米，口前所

5、剩房源不多。其购买客户80%来自市区投资客，当地客户比例不高。楼盘于2007年7月交付，届时将有大量二手新房抛售。2.目标客户分析★市区内口住需求客户◎对于这些客户而言，较低廉的帀场价格、较完备的户型配比、便利的交通条件是吸引他们最为关键的因素。当宇波整体市场价格已经在高端徘徊的吋候，高性价比房源将成为他们首当其冲的选择。但需要注意的是，地段因素仍然是他们对本项目的最大抗性，因而在推广过程中，对本项目的地段价值、地段优势必须着重有利的挖掘，化弱势为卖点。★市区内投资客户◎一般而言，投资者选择投资物业的标准取决于两方面，一•是巨大的地段板块升值空间，二是楼

6、盘良好的自身素质。本项目地处新兴鄆州板块南部，依托明州工业园区的产业经济的不断升级，该区域将进一步快速融入鄭州屮心区的飞速发展。而楼盘较为全面的口住型、投资型多层房源更是一般投资客户所苛求的。★区域内自主需求客户◎对于当地姜山镇居民而言，木项口无疑是继华泰星城之后又一•高品质商品房楼盘。当地居住的自主需求一直存在，但华泰星城相对较高的价格使他们望而却步，因而对他们来说，本项目的基本定价趋势是吸引该部分客户最为关键的因素。★周边城镇客户◎宁波打造棉州板块新城市区域，对于木项口周遍城镇的发展无疑将起到带动作用。因而本项目对于这些城镇居民来说，将是城由化格局发

7、展的一大良好契机，是捉前体验城市生活的最佳选择。因而该部分客户也是本项目的潜在消费群体Z—。3.各目标客户的共同属性◎年龄：普遍在30・50岁之间;◎职业：分布主要为城镇个私、企事业中等层次，及农村个体户；◎文化：教育水平中等，对现代化、西式事物亲和度较强；◎区域:主要集中于江东、鄭州区内姜山镇周边云龙镇、横溪镇、洞桥镇等儿大城镇下应、石砍、钟公府三大街道；◎生活方式：在口J承受市场价格的前提下，都渴望享受到超前的生活方式；◎投资价值：共同看好本项目所处地块未来的发展后劲，及所带来的巨大升值空间。三、产品核心竞争★17万社区规模，体现大盘尊贵气度；★65

8、-125平米经典二房、三房多层、小高层房源，属市场高稀缺产品；★会所、中庭广场、