从美国亚裔房地产协会看房地产中介的社会责任-广州市房地产中介协会

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1、从美国亚裔房地产协会看房地产中介的社会责任廖俊平（中山大学岭南学院）美国亚裔房地产协会（AREAA）成立于2003年，是一个非营利性房地产专业组织机构，其主要成员是房地产经纪人，也包括住房贷款、律师等相关专业人士。协会宗旨是代表美国亚裔房地产专业人才发表有力意见，促进美国亚裔社区增加持续性的房屋拥有权的机会。仅从协会的这个宗旨，我们就可以看出该协会所代表的亚裔房地产中介行业立意很高，有很强的社会责任感。下面从该协会最近提出的2012年五大重点计划来看看他们是如何通过具体的行动计划来体现其社会责任感的。2008年的次贷危机过后，虽然目前美国国内房地产及贷款市场已

2、止跌，但房地产行业仍然虚弱和不稳定，制定政策人士以及各相关机构正在运用多种方法，促使房地产市场稳定，以刺激广泛性的经济复苏。而在这场次贷危机中，美国亚裔人士族群比其他族裔在房屋拥有权、房屋净值，以及获得信贷机会方面下降的程度比其他族裔更大。根据2010年人口调查，亚裔在美国人口中是增加得最快的。占美国人口总量的百分之五，共一千七百万人，其中三分之二是在美国境外出生。过去三十年，因为很多亚裔人士在经济上和社会上十分成功，一般人以为他们都拥有房产，其实他们的收入虽然较高，但他们的房屋拥有权以及房地产净值仍然比不上其他族裔。2007年，在次贷危机以前，亚裔只有61%

3、的人拥有房屋，相对其他族裔69%的住房自有率是偏低的。次贷危机之后，行政官员公开声明：在多种族的团体中，亚裔是损失房屋所有权最多的族群。加州洛杉矶大学美国亚裔研究中心亦提出,次贷危机剥夺了亚裔近十年来在房地产上聚集的财富。在这种背景下，美国亚裔房地产协会提出了2012年五大重点计划：一、协助屋主重建信用二、解除房地产复苏的障碍三、恢复贷款市场的信心四、重新投资美国住宅和社区五、为未来多元化亚裔族群做准备他们不仅提出了明确的目标，而且为实现这些目标制定了具体的方案第一要点：协助屋主重建信用当亚裔面临银行查封房屋的威胁时，他们的信用形象亦大受影响。亚裔惯常集中大家

4、庭中不同辈份家人的收入，购买一所大房子同住，所以一旦一套房屋被银行查封，受影响的人也比较多。其次，亚裔多拥有生意，所以他们贷款的方法也比较非传统。也正因如此，房贷重组对亚裔信用评级的负性影响比对其他人更为显著。亚裔房地产协会提供的解决方案是：•继续在房屋重组及短售屋中免除税务负担和差额求偿。•减低屋契代替银行法拍以及短售屋的借款人在贷款信用评级受到负面影响降到最低。•要求贷款机构用亚裔借款人的母语在银行制度下冻节的查封屋前提供教育性的咨询辅导。第二要点：解除房地产复苏的障碍由于次贷危机导致银行急售的所谓法拍屋仍然在市场上积压较多，会拉低房价从而影响房地产市场的

5、复苏。根据CoreLogic的统计，大约一百四十万件的贷款案在2012年2月时已过期九十日以上而未偿还，拍卖屋存货达四十八万套。这么多过期贷款以及拍卖屋对房地产复苏十分不利，也使消费者难于重建他们的信用。新建屋和广泛性的经济复苏，必须等到这些存货出清并达到一个比较正常的程度才能发生。亚裔房地产协会针对这种情况提出的解决方案是：•在贷款服务者及投资者中，发动一个有条理的程序去重组贷款，给亚裔借款人一个合法的机会，减轻贷款的负担，重新拥有房屋。•在房贷重组之际，同时在贷款服务者及投资者中间发动积极性的短售屋。•如果再没选择，上市所有银行法拍屋，优先提供自用住宅购屋

6、者选用以提高维持房屋拥有权。•选用亚裔房地产协会熟悉亚裔市场的房地产专业人才，推广银行法拍屋的抉择及房屋之出售。在这里我们可以看到，亚裔房地产协会利用自身的专业优势和市场优势，既帮助了亚裔人士，也为自己巩固和扩大了业务来源。第三要点：恢复对贷款市场的信心次贷危机过后，投资者对贷款市场都缺欠信心。目前，房利美FannieMae,房地美FreddieMac,及美国联邦住宅局FHA正在努力增加贷款。亚裔房地产协会提出的解决方案是：•保证合格的借款(QM)及合格的住宅贷款(QRM),包括各种传统性安全、有公文证明而且正当有保险的房地产。这些房地产必得包括让亚裔借款人有

7、其他贷款信用方法，这些政策亦不应令到其他合法的借款人无法获得房屋拥有权。•在税务法规许可内，继续削减贷款利息。•通过房利美FannieMae,房地美FreddieMac,FHLB及FHA,政府继续给以贷款支持。•如果借款人不能偿还欠债，又没资格作房贷重组，容许贷款服务人在合理情况下采用银行法拍，刺激贷款投资者的信心。•如果贷款行政人员推出不能持续的贷款，或欺骗有关贷款的表现，应检举起诉这些人员。这里的最后一条也体现了亚裔房地产协会的专业知识和社会责任。因为次贷危机之所以产生，很大一部分原因是贷款公司向明显无力还债的借款人推介贷款，即所谓不可持续的贷款。第四要点

8、：重新投资美国住宅和社区美国吸引了外国